Cela vaut-il la peine de rénover une maison pour la louer ? Une analyse des prix à portée de main

Nombreux sont ceux qui se demandent s’il vaut la peine de rénover leur maison pour la mettre en location. Surtout ceux qui ont l’intention de louer une maison qui montre des signes du temps, qui a l’air ou qui est tout simplement vieille, qui ne brille pas en termes d’efficacité énergétique.

Répondre à cette question par oui ou par non est cependant impossible, ou risque d’être trompeur. Il est nécessaire de l’aborder au cas par cas, en tenant compte des spécificités de chaque bien.

Dans cet article, nous traitons la question le plus objectivement possible, tout en essayant de fournir des outils pour comprendre si, dans son propre cas, il vaut la peine de rénover une maison pour la louer, ou s’il est préférable de renoncer à tout type d’intervention.

Pourquoi rénover une maison à louer

D’un point de vue purement théorique, il y aurait aussi des raisons de rénover une maison pour la louer. Elles concernent aussi bien les besoins du locataire que ceux du propriétaire, mais aussi certaines dynamiques économiques. Voici un rapide résumé de ces raisons.

Adapter la maison à une cible spécifique

En général, il s’agit d’une nécessité, voire d’une position, qui n’apparaît que chez les propriétaires qui prennent le problème à bras-le-corps ou qui adoptent une approche de gestion un peu plus complexe qu’à l’accoutumée. La question n’est pas aussi complexe qu’on pourrait l’imaginer. Chaque bien immobilier s’inscrit dans un contexte, et chaque contexte se prête à la fréquentation d’un certain groupe de personnes.

Prenons un exemple pour mieux comprendre cette dynamique. Imaginons que nous soyons propriétaires d’un bien immobilier dans une ville universitaire, et que ce bien ait été conçu à l’origine pour accueillir une famille. Ne serait-il pas préférable, compte tenu de la forte demande des étudiants, de modifier le bien pour obtenir une chambre supplémentaire ? Cela augmenterait le loyer total et produirait un grand bénéfice économique.

Dans ce sens, oui, il vaut la peine de rénover la maison pour la louer. Cependant, de nombreux exemples pourraient être donnés.

Augmentation du loyer

D’une manière générale, une maison qui a fait l’objet de rénovations plus ou moins lourdes ou profondes voit sa valeur augmenter. Il s’agit d’une dynamique que l’on considère presque exclusivement dans le cas d’une vente, précisément parce que c’est avec la vente que l’on obtient le plus grand bénéfice économique. Cela ne signifie pas pour autant que cette dynamique ne s’applique pas également au monde de la location.

Bien entendu, dans ce cas, le retour sur investissement et donc la création de valeur réelle se produiraient sur une période plus longue. Dans certaines situations, cependant, le génération de valeur à partir d’une restructuration est plus évidente. Par exemple, lorsque le bien à louer est en mauvais état. Souvent, des interventions mineures suffisent à modifier l’aspect d’un bien immobilier au point d’exiger un loyer plus élevé.

Augmenter les chances de trouver un locataire

Le discours est similaire, bien qu’il ne concerne pas seulement les maisons qui ont besoin d’être rénovées, mais celles qui sont en très mauvais état. Un phénomène qui n’est d’ailleurs pas si rare, si l’on considère qu’une grande partie du patrimoine urbain italien a quelques dizaines d’années de vie derrière lui. Si l’on considère en outre une propriété qui, en plus d’être ancienne, est inhabitée depuis longtemps, alors trouver un locataire devient difficile. D’autre part, l’offre d’appartements normaux à des prix décents est élevée !

Dans ce cas, le restructuration plus qu’une opportunité de gagner plus d’argent, elle devient une condition nécessaire pour gagner de l’argent. Certes, les dépenses de rénovation peuvent être considérables, mais il n’y a pas d’autre solution que d’abaisser le loyer à des niveaux presque inabordables ou du moins absolument désavantageux.

Rénover une maison pour la louer : l’analyse coût-bénéfice

Comme nous l’avons vu, la question est assez complexe, notamment parce qu’elle n’obéit pas à des dynamiques toujours identiques, ni à une emprise transversale sur la réalité. Elle impose au contraire une réflexion au cas par cas, et donc une analyse coût-bénéfice concernant son propre bien et seulement son propre bien.

Comment agir dans ce cas ? Le principal conseil est de ne pas agir seul. En revanche, si la question tourne autour de l’argent, c’est-à-dire du rapport entre les dépenses et la valeur générée par les dépenses elles-mêmes, l’intervention d’un expert est nécessaire. L’intervention d’un professionnel qui peut au moins donner une idée des besoins de l’habitation est absolument nécessaire, de même que l’intervention d’un expert qui peut donner des informations précises sur la valeur qui serait générée par les travaux de rénovation.

Certains parcours sont bien sûr obligatoires. Par exemple, le propriétaire d’un bien immobilier en mauvais état, incapable d’offrir une expérience de vie acceptable, est en fait contraint de procéder à des améliorations pour pouvoir louer son bien. Dans le meilleur des cas, il serait obligé de baisser le loyer ; dans le pire des cas, il ne trouverait tout simplement pas de locataires.

Il est également judicieux de rénover une maison pour la mettre en location si vous envisagez un investissement à long terme et que vous ne craignez pas de devoir rembourser les frais après quelques années.

En résumé, la question, même si elle est abordée par des propriétaires aux idées claires, est aussi complexe que personnelle, car elle suppose une analyse de sa situation spécifique, tant du point de vue des objectifs que du point de vue purement constructif.