Certificat d’aptitude physique : qu’est-ce que c’est, combien ça coûte et pourquoi c’est important ?

Le certificat d’occupation est un document fondamental, sans lequel la commercialisation et même l’utilisation d’un bien immobilier sont fortement limitées. Il convient donc de faire le point sur la situation, en fournissant des informations précises sur ses fonctions, la manière de l’obtenir, les coûts et bien d’autres choses encore.

Qu’est-ce que le certificat d’aptitude

Le certificat d’habitabilité est un document attestant de l’existence des exigences de conformité, de sécurité, d’hygiène et de fonctionnalité d’un bâtiment. La différence entre un certificat d’aptitude et un certificat d’habitabilité est un point crucial. Dans le passé, le premier attestait de la compatibilité du bien avec un usage résidentiel, tandis que le second attestait de la compatibilité avec un usage commercial, industriel, professionnel, etc.

Depuis 2013, avec le décret-loi n° 69, les deux certificats ont été fusionnés. A ce jour, il n’existe plus que le certificat d’agilité, qui est réservé aux deux types de biens.

Le règlement a apporté d’autres changements importants. Avant tout, la possibilité d’obtenir le certificat par autodéclaration, sans passer par le mécanisme de refus du silence. La pratique par laquelle l’agilité est certifiée est appelée signalisation certifiée de l’agilité (SCA).

Combien coûte le certificat d’aptitude physique ?

Tous les immeubles nouvellement construits, à moins qu’ils ne fassent l’objet d’un abus de construction flagrant, sont associés à un certificat d’occupation. L’exception concerne les bâtiments construits avant 1967, année où une obligation spécifique en la matière a été promulguée. Les propriétaires de bâtiments anciens peuvent donc se retrouver sans ce document essentiel. Il ne reste plus qu’à en faire la demande. Deux questions se posent généralement : comment faire ? Combien cela coûte-t-il ?

Comme nous l’avons déjà mentionné, le certificat d’aptitude est le résultat d’un dossier très spécifique, le SCA. Celui-ci ne peut être présenté que par un technicien qualifié, c’est-à-dire un ingénieur, un architecte ou un géomètre. Les coûts ne sont pas exorbitants, même si l’on tient compte des documents techniques nécessaires pour vérifier les véritables garanties de sécurité du bâtiment, comme l’essai statique et la vérification des installations. En règle générale, les frais de secrétariat s’élèvent à 150 euros, les honoraires du technicien qui introduit la demande à 150 à 1 000 euros et les inspections du bâtiment à 400 à 700 euros.

Par ailleurs, le certificat d’aptitude est également demandé et délivré, ou plutôt renouvelé, à la suite de travaux de rénovation lourds ayant un impact sur les structures.

Pourquoi le certificat d’aptitude est-il important ?

Le certificat d’aptitude est important non seulement parce qu’il remplit une obligation légale. En effet, en l’absence d’un certificat d’aptitude, toute une série d’actions sont exclues qui, dans l’ensemble, se rapportent à la pleine propriété du bien.

Par exemple, sans certificat d’occupation, un bien immobilier est « économiquement » invendable. La vente est autorisée et n’est pas nulle, du moins pas automatiquement. Cependant, elle est annulable. Elle est donc à risque. C’est certainement le cas si l’acheteur n’est pas au courant de l’absence de certificat.

Que signifie la nullité d’un acte de vente ? C’est simple, l’acheteur peut demander la résiliation du contrat et même des dommages et intérêts. Bref, du pain sur la planche pour le propriétaire qui vend ou voudrait vendre son bien. Sans parler de l’aspect le plus important : un bien immobilier sans accessibilité n’a pas de marché ou, s’il en a un, subit une forte dépréciation.

Idem pour les baux. On voit, à la lumière de ces limitations, la pression que le législateur exerce (à juste titre, pourrait-on dire) sur la question des sûretés.

Les problèmes liés au certificat d’aptitude

Le cas typique est celui du propriétaire d’un bien ancien qui, au moment de la vente, constate l’absence de certificat d’occupation. Armé de bonne volonté, il tente de l’obtenir en s’adressant à un technicien agréé. Mais après examen des papiers, il découvre que le bien n’est pas conforme aux règles de construction. Quelqu’un, peut-être un ancien propriétaire, a commis un abus. À ce stade, la demande est bloquée, car la conformité de la construction est une condition essentielle.

La fonction obstructive des écarts de construction est considérée comme un « fait ». Toutefois, elle a récemment fait l’objet de discussions, au point que certaines autorités en ont donné une interprétation différente. C’est le cas du tribunal administratif régional de Lombardie qui, analysant un cas spécifique, a déclaré qu’il n’y avait pas de chevauchement entre la praticabilité et la conformité urbaine.