
Classification du risque sismique des habitations : un paramètre à surveiller
Le classement des habitations en fonction du risque sismique est un paramètre souvent négligé, voire ignoré, par les propriétaires, notamment parce que, contrairement au classement énergétique, il n’est pas mentionné dans les actes notariés.
Il s’agit pourtant d’un paramètre à surveiller en permanence, voire à prendre en compte dans les interventions en matière de logement. Les raisons sont certes économiques, mais aussi liées à la sécurité.
Dans cet article, nous proposons une vue d’ensemble de la classification du risque sismique, en fournissant une définition claire et compréhensible et en expliquant comment ce paramètre affecte les aspects économiques et non économiques.
Quelle est la classification du risque sismique des habitations ?
La classification du risque sismique des habitations est exactement ce qu’elle semble être : un système de définition du risque sismique lié aux bâtiments. Les classes de risque sismique remplissent une fonction similaire aux classes d’énergie, à la seule différence que dans ce cas, la « matière » n’est pas la capacité à conserver la température, mais plutôt la capacité à résister aux tremblements de terre.
La division en classes est également similaire. Elle commence par A, ou plutôt A+, et va jusqu’à G. Il va sans dire que les bâtiments de la classe de risque sismique A sont également capables de résister à de forts tremblements de terre, tandis que les bâtiments de la classe de risque sismique G sont très vulnérables à cet égard.
L’une des différences entre les deux classifications réside dans les méthodes d’attribution des classes. Comme beaucoup en ont fait l’expérience, l’attribution de la classe énergétique ne prend que quelques heures et se fait relativement facilement. La classe de risque sismique est radicalement différente, car elle est très complexe.
La méthode conventionnelle implique des investigations spéciales, voire modérément invasives, et l’étude minutieuse des « cartes » (c’est-à-dire des plans). La raison en est que le risque sismique concerne les structures, tandis que l’efficacité énergétique concerne principalement les finitions, telles que les installations, les enduits, etc.
Il existe cependant une méthode simplifiée pour définir la classe de risque sismique qui ne nécessite pas d’études invasives. Elle ne peut être réalisée que sur des bâtiments en maçonnerie et ne peut être utilisée qu’en vue d’ajustements de classe. Par conséquent, si l’objectif est de procéder à une adaptation sismique radicale, avec le passage de deux classes, il est nécessaire de procéder à la méthode conventionnelle.
A quoi sert la classification du risque sismique des habitations ?
La classification des habitations en fonction du risque sismique ne consiste pas seulement à savoir si le toit sous lequel vous dormez peut résister à un tremblement de terre. L’attribution de la classe est cruciale pour plusieurs raisons. Tout d’abord, il s’agit d’une étape préparatoire aux travaux d’adaptation, qui ne peuvent être réalisés sans une analyse minutieuse du bâtiment existant. Ensuite, elle est fondamentale pour l’accès à la prime sismique, dont les taux de déduction changent précisément en fonction du nombre de classes que l’intervention est en mesure de remplir (il est donc nécessaire de connaître la classe de départ). Mais il y a plus, à savoir une question que de nombreux propriétaires ne prennent pas en compte.
L’attribution d’une classe de risque sismique pour les habitations est nécessaire pour une évaluation réaliste des prix. La dynamique est facile à comprendre : les maisons de classe élevée valent plus, voire beaucoup plus. Ce qui est en jeu, ce ne sont pas les économies sur les factures d’énergie, comme c’est le cas avec les classes énergétiques, mais une valeur bien plus importante : la sécurité des personnes et, dans certains cas, le risque de décès.
Il n’est pas surprenant que certains propriétaires particulièrement sensibilisés effectuent des travaux de rénovation parasismique avant de vendre, précisément parce qu’ils connaissent l’impact d’une classe élevée sur le prix de la propriété.
Malheureusement, la grande majorité du parc immobilier appartient, au moins idéalement, aux classes D, E, F, G, précisément parce qu’il a été construit il y a plus de trente ans. C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles les logements existants ont peu de marché, et succombent en termes de demande par rapport aux logements neufs (même s’ils sont vendus à un prix minimum).
Comment la classification des risques sismiques affecte la valeur des biens immobiliers
Il s’agit malheureusement de sommes très importantes. La douche froide n’arrive donc qu’au moment de la vente du bien, ou plutôt lorsque l’agence immobilière procède à l’inspection pour « fixer le prix » du bien. De sorte que le prix réel s’avère bien inférieur à celui que le propriétaire avait automatiquement formulé.
En moyenne, selon les statistiques, un immeuble de classe de risque sismique D (qui est de toute façon presque une rareté dans le parc immobilier italien) est vendu, toutes choses égales par ailleurs, 20 ou 30 % moins cher qu’un immeuble de classe A. Si l’immeuble est de classe F ou G, il est vendu à un prix inférieur à celui du marché. Si le bien est de classe F ou G, la dépréciation dépasse facilement 50 %.
Il s’agit clairement de dizaines et de dizaines de milliers d’euros. Évidemment, cette dynamique est surtout perceptible dans les zones de risque 1, 2 et 3, qui couvrent entre autres une grande partie du territoire national. Dans les autres zones, cette dynamique est beaucoup plus atténuée.
Comment augmenter la classe de risque sismique
Il est donc essentiel d’augmenter la classe de risque sismique. Comment ? Évidemment, avec des travaux d’adaptation. La mauvaise nouvelle, c’est qu’ils coûtent cher, de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour les situations les plus complexes. La bonne nouvelle, c’est que le législateur a offert aux propriétaires la possibilité d’accéder à des avantages fiscaux extraordinaires. Extraordinaires dans tous les sens du terme : d’abord parce qu’ils sont officiellement temporaires et se renouvellent cycliquement ; ensuite parce qu’ils permettent de déduire de l’IRPEF jusqu’à 85 % des dépenses. Le plafond des dépenses éligibles est toutefois de 96 000 euros.
Le conseil est donc de procéder à la rénovation parasismique. Si vous en avez la possibilité économique, il n’y a aucune raison de tarder : vous augmenterez la valeur du bien, vous bénéficierez de meilleures garanties de sécurité en cas de tremblement de terre et vous pourrez récupérer une grande partie des dépenses dans le temps (on parle de toute façon de 10 ans).

Gérard est un rédacteur spécialisé dans l’immobilier pour le blog primo-accedants.fr. Avec ses années d’expérience dans le domaine, il est capable de fournir des analyses précises et des conseils pratiques pour les primo-accédants qui cherchent à acheter leur première maison ou appartement.