
Conformité du registre foncier : de quoi s’agit-il et comment l’obtenir ?
La « conformité cadastrale » est un concept fondamental, notamment dans le cadre de l’achat et de la vente de biens immobiliers. La validité des actes en dépend, car en son absence, la vente peut être déclarée nulle. Il s’agit d’un instrument complexe, qui s’inscrit dans l’épineuse question de la protection des acquéreurs, voire dans celle, encore plus décisive, des abus de construction.
Nous abordons cette question dans cet article, en fournissant une définition claire et complète de la conformité cadastrale, en donnant des conseils sur son caractère obligatoire et en proposant des outils pour s’y conformer.
Une définition de la conformité cadastrale
D’un certain point de vue, la signification de conformité cadastrale est inhérente à l’expression elle-même. Il s’agit en effet de la correspondance précise entre l’état réel d’une propriété et les données du cadastre, y compris la planimétrie.
Ainsi, il y a conformité cadastrale lorsque les informations présentes dans le cadastre, et utilisables à travers la simple vue cadastrale et le plan, correspondent avec une précision absolue à la réalité. Cela comprend non seulement la planimétrie susmentionnée, mais aussi les données d’identification de la propriété (feuille et parcelle), la description des dimensions des pièces, les données d’identification du propriétaire et le titre de propriété.
Il existe deux cas dans lesquels la conformité cadastrale peut ne pas exister.
- Les erreurs formelles. Très trivialement, lorsqu’il y a une erreur dans la transcription des données, une erreur d’écriture portant sur la forme et non sur le fond.
- Abus de construction. Un immeuble abusé est toujours « déformé » d’un point de vue cadastral. La raison en est simple : pour demander une modification des données du registre foncier à la suite de travaux de rénovation, ceux-ci doivent être déclarés.
Il peut également arriver que la divergence cadastrale soit mineure et concerne les données d’identification des propriétaires et l’acte de provenance. C’est le cas, par exemple, lorsque le transfert cadastral n’a pas été effectué, par erreur bien sûr, de sorte que le registre foncier indique encore le propriétaire précédent et toutes les données qui lui sont liées.
Lorsque la conformité cadastrale est obligatoire
En principe, la conformité cadastrale n’est pas obligatoire. En ce sens qu’un particulier peut toujours être propriétaire d’un bien immobilier sans subir de conséquences si les données cadastrales sont incorrectes. Il en va évidemment différemment si la divergence porte sur un abus de construction, mais dans ce cas, on parle plutôt d’un défaut de conformité urbanistique. Par ailleurs, la conformité urbanistique est la correspondance entre l’état des lieux et les données du bureau d’urbanisme, dont font partie les plans déposés.
Alors, quand la conformité cadastrale est-elle obligatoire ? Eh bien, elle est obligatoire en cas de vente et d’achat. En bref, les actes de vente ayant pour objet des biens immobiliers non conformes au cadastre sont nuls et non avenus. Le vendeur, dans ce cas, s’expose à de graves conséquences. D’une part, il est appelé à restituer l’argent reçu pour la vente. D’autre part, il s’expose à des demandes de dommages-intérêts, ce qui peut être lourd tant en termes économiques qu’en termes d’énergie dépensée pour se défendre en justice.
Cette obligation a été établie récemment. Pour être précis, il y a onze ans. En fait, il s’agit du décret-loi n° 79 de 2010. L’objectif de ce décret n’est pas de punir le propriétaire d’un bien non conforme au cadastre, mais de protéger l’acheteur.
S’il achète une propriété non conforme, au mieux il doit mettre à jour lui-même les données cadastrales. Au pire, la non-conformité est causée par un abus, il se retrouverait alors, à son insu, avec un bien invendable, voire grevé de vices de construction.
Comment obtenir la conformité cadastrale
Si le bien immobilier présente des divergences cadastrales, la seule façon de réussir à vendre le bien sans commettre d’infraction, c’est-à-dire déclarer dans l’acte une conformité qui n’existe pas, est de procéder avant l’acte à la mise à jour des données cadastrales. Si l’erreur concerne des données relatives à des personnes et à des actes (par exemple le titre de propriété), il suffit d’introduire une demande de mise à jour auprès du registre foncier, en joignant tous les documents pertinents (pièces d’identité, copie du titre de propriété, etc.).
Si, en revanche, l’erreur concerne le bien lui-même, par exemple la taille des pièces, leur disposition et le plan d’étage, il est nécessaire de s’adresser à un technicien qui certifie l’état du bien et, par la même occasion, sa conformité urbanistique.
S’il n’y a pas de conformité urbaine, il faut procéder à la demande d’autorisation d’urbanisme.Permis de construire en amnistiesi la loi le permet, ou avec une amnistie, si elle est actuellement en vigueur. Il est évident que cette dernière solution entraîne des conséquences économiques et/ou pénales, si le propriétaire du bien et l’auteur de l’abus coïncident.
Toutefois, s’il y a conformité urbaine, il est possible de raccourcir le délai. Il est possible de joindre à l’acte de vente un certificat de conformité établi par un technicien. De cette manière, il est possible de procéder sans attendre le délai de mise à jour effectif. De plus, toutes les responsabilités sont transférées au technicien. C’est d’ailleurs la solution la plus fréquemment adoptée, car elle est parfaitement légale et beaucoup plus rapide que les autres solutions.
Il est toutefois conseillé de vérifier dans tous les cas la conformité cadastrale des biens immobiliers en sa possession, même si l’on n’envisage pas de les vendre prochainement, et, le cas échéant, de remédier aux divergences. On évitera ainsi de mauvaises surprises à l’avenir.

Gérard est un rédacteur spécialisé dans l’immobilier pour le blog primo-accedants.fr. Avec ses années d’expérience dans le domaine, il est capable de fournir des analyses précises et des conseils pratiques pour les primo-accédants qui cherchent à acheter leur première maison ou appartement.