Fractionnement de la propriété : législation et solutions pratiques

Le démembrement de propriété est plus populaire qu’on ne le pense. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles une propriété devrait être divisée, au moins d’un point de vue cadastral, en deux (ou plusieurs) propriétés. La question est complexe dans la mesure où, en fonction des besoins du propriétaire et de l’état de la propriété, la bureaucratie et la construction sont impliquées de différentes manières.

Dans cet article, nous présentons une vue d’ensemble du fractionnement de la propriété, en illustrant les cas dans lesquels il peut être utile, en énumérant le travail à effectuer et en apportant quelques éclaircissements sur les autorisations nécessaires.

Pourquoi fractionner une propriété

Comme nous l’avons déjà mentionné, de nombreuses raisons peuvent justifier le fractionnement d’un bien immobilier. En voici les trois principales.

Présence de plusieurs propriétaires. Il n’est pas rare que la propriété d’un bien soit partagée entre plusieurs personnes. Cela peut résulter d’une action volontaire (par exemple, un achat en commun), mais aussi de la seule application de la loi. On parle alors de successions non testamentaires. Dans ce cas, la gestion des biens communs est problématique, surtout lorsque des frictions apparaissent entre les copropriétaires. Souvent, la solution est précisément le démembrement de la propriété, qui permet à chacun des bénéficiaires d’avoir l’usage exclusif et non partagé de sa partie.

Le loyer. Souvent, les raisons sont purement économiques. Dans certains cas, il est plus pratique de diviser un bien immobilier. Par exemple, lorsque le bien lui-même est grand et qu’il est jugé plus utile de le louer à plusieurs ménages plutôt qu’à un seul. Les conséquences économiques sont évidentes : on obtient deux baux au lieu d’un. Une alternative peut être de louer des chambres, par exemple à des étudiants ou à des jeunes travailleurs, mais cela n’est pas toujours possible. Par exemple, lorsque la demande de ces catégories est localement faible.

Vente. Similaire à la vente. Selon un calcul mathématique trivial, la vente de deux appartements distincts rapporte plus d’argent que la vente d’un appartement dont la superficie est égale à la somme des deux précédents (toutes choses égales par ailleurs, bien entendu). Soyons clairs, la différence n’est pas énorme, mais elle peut tout de même tenter ceux qui veulent tirer le meilleur parti de la vente de leur bien.

Comment diviser une unité immobilière

Fractionner un bien immobilier signifie toujours intervenir du point de vue de la construction. Ne serait-ce que pour obtenir des portes et des fenêtres. Cependant, le niveau d’importance des travaux a des conséquences, à tel point que l’on distingue deux types de fractionnement. Il s’agit de .

Fractionnement sans modification de la structure. Il s’agit bien entendu du meilleur scénario possible. Dans ce cas, il suffit d’installer les portes et les fenêtres, puis de poursuivre les démarches administratives (modification du cadastre et obtention d’un permis de construire). Lorsqu’aucune modification de la structure n’est nécessaire, les délais sont généralement assez courts et ne dépassent pas deux à trois mois.

Fractionnement avec modification de la structure. C’est la pire des hypothèses mais, malheureusement, la plus fréquente. Il est en effet rare qu’un bien soit déjà naturellement prédisposé à être fractionné. On pense notamment à la position des installations, à la position des points lumineux et des points d’eau. Sans parler des modifications, elles aussi souvent nécessaires, des éléments structurels. Dans ce cas, les délais s’allongent, de même que les coûts. Les répercussions sont également importantes sur le plan des autorisations.

Qui permet le fractionnement des biens immobiliers

Il est bon de clarifier un aspect. Lorsque vous voulez procéder au fractionnement d’un bien immobilier, vous devez toujours obtenir un permis. Cette intervention ne relève en aucun cas de la construction libre. Quiconque travaille sans permis commet un délit, passible d’une peine d’emprisonnement et d’une forte amende. Cela dit, il faut distinguer deux cas de figure.

Quand le CILA suffit

Acronyme de « Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata » (avis de commencement des travaux), il s’agit du permis le plus léger. Il n’est pas lié à l’avis de l’autorité et coûte quelques centaines d’euros. Il est réservé aux interventions qui modifient le plan d’occupation des sols mais n’impliquent pas de parties structurelles. Il est donc nécessaire lorsque le fractionnement a lieu sans modification de la structure.

Quand le SCIA est nécessaire

Acronyme de Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Rapport certifié de début d’activité), il s’agit du permis pour les interventions impliquant des parties structurelles, ce dernier terme incluant également les installations. Il s’agit d’un titre plus difficile à obtenir, notamment parce que les annexes sont assez complexes. Toutefois, tout comme le CILA, il n’est pas lié à l’avis de l’autorité. Bien entendu, son coût est beaucoup plus élevé et peut même dépasser le millier d’euros. Comme vous pouvez le deviner, c’est le titre nécessaire pour les fractionnements de deuxième catégorie, c’est-à-dire ceux qui impliquent des modifications structurelles.

Ce que dit la loi sur le fractionnement immobilier

Dans certains cas, il n’est pas possible de procéder au fractionnement d’un bien immobilier. Avant de perdre du temps, de l’énergie et de l’argent, il est bon de connaître les cas de figure. Voici, en résumé, les cas de figure dans lesquels le fractionnement est interdit, ou si compliqué qu’il en devient contre-productif.

Règlement de copropriété contre. Si l’appartement fait partie d’une copropriété, la question devient très compliquée. Le règlement peut interdire expressément la division. En effet, dans la plupart des cas, il existe une telle interdiction. Dans ce cas, une exception doit être approuvée par l’assemblée. Toutefois, même lorsque le règlement autorise le fractionnement, il est toujours bon d’agir en accord avec les propriétaires et d’obtenir une autorisation écrite.

Exigences en matière d’assainissement. Les immeubles obtenus par fractionnement doivent évidemment respecter les règles d’hygiène et de salubrité, notamment en ce qui concerne les surfaces minimales et les rapports air-lumière (rapport entre la taille des fenêtres et la taille des pièces). Certaines communes imposent des règles tellement restrictives à cet égard qu’il est très difficile de réaliser un fractionnement « légal ».

Morphologie incompatible. Parfois, c’est justement la propriété qui ne se prête pas au fractionnement. Par exemple, s’il est très petit. Il est évident que si le bien mesure moins de 80 mètres carrés, le fractionnement devient contre-productif. Certaines conditions défavorables peuvent se présenter sur le plan purement constructif. Certes, il est toujours possible d’intervenir lourdement sur la structure mais, là encore, l’opération dans son ensemble pourrait ne pas être rentable.

Le conseil, paradoxalement, est de ne pas se précipiter. Il faut plutôt s’arrêter et réfléchir, c’est-à-dire calculer les coûts et les avantages, y compris en termes de calendrier. En effet, une solution alternative peut s’avérer plus pratique. Dans le cas d’une copropriété, la vente entre copropriétaires. Dans le cas de la recherche du loyer le plus élevé possible, la location de pièces.