Fusion du registre foncier : qu’est-ce que c’est et quand est-ce que c’est nécessaire ?
La fusion cadastrale – officiellement appelée cadastre unique – est l’occasion de mettre de l’ordre dans son patrimoine immobilier et, surtout, d’acquérir certains avantages fiscaux et bureaucratiques.
Nous en discutons dans cet article, en donnant une vue d’ensemble de cette possibilité intéressante, en décrivant les cas dans lesquels elle peut être préconisée, l’approche de l’évaluation de l’impact sur l’environnement et le développement durable. procédures pour en bénéficier, les avantages qu’ils apportent et les coûts (pour le travail du technicien et pour les impôts).
Une définition de la fusion cadastrale
La fusion cadastrale est la fusion de deux ou plusieurs unités immobilières à des fins fiscales. Les deux unités peuvent aussi, idéalement, rester séparées (mais non autonomes) de facto, mais à des fins fiscales et administratives, elles seront considérées comme une seule unité.
La fusion cadastrale est utile car elle permet d’économiser sur les taxes liées à la propriété, comme la fameuse IMU. Toutefois, il s’agit également d’une solution dans le cas où la fusion cadastrale, c’est-à-dire la fusion substantielle et concrète de deux unités immobilières, n’est pas possible.
Le cas typique est la tentative de fusion de deux propriétés contiguës mais appartenant à deux personnes différentes, même si elles sont mariées. Dans ce cas, les biens ne peuvent pas être réunis sur le plan urbanistique et ne peuvent donc même pas être considérés comme une seule unité immobilière sur le plan fiscal. Par fusion fiscaleil est toutefois possible de dépasser cette limite.
Les conditions de la fusion cadastrale
Bien entendu, il n’est pas toujours possible de procéder à une fusion cadastrale. Au contraire, les conditions sont assez strictes.
Plus précisément, ces conditions concernent la question de l’autonomie fonctionnelle. Deux propriétés, pour être unifiées cadastralement, ne peuvent pas être fonctionnellement autonomes. Cela signifie qu’ils peuvent avoir deux entrées différentes, mais que les services essentiels, dont l’absence nuit à l’utilisation, doivent être communs et librement accessibles d’un côté et de l’autre. Par exemple, deux propriétés à unifier cadastralement devraient avoir une seule cuisine.
Le thème de lal’autonomie fonctionnelle est claire sur le plan sémantique, mais elle renvoie à de nombreux cas, dont certains ne sont pas spécifiquement réglementés. Le risque est donc d’aller un peu au cas par cas et de perdre du temps en interpellations.
Un point est cependant certain : la fusion cadastrale. n’est pas un subterfugeomais comme une possibilité « légitime ». Il est donc impossible de fusionner deux propriétés qui, en réalité, ne peuvent être considérées comme un tout. On ne peut pas utiliser la fusion cadastrale comme un instrument indu pour payer moins d’impôts, comme un scélérat.
Procédures de fusion cadastrale
La pratique de la fusion cadastrale est très inhabituelle en ce sens qu’elle consiste en (au moins) deux modifications cadastrales distinctes. En effet, une demande de modification doit être présentée pour chacune des propriétés fusionnées.
Un rôle important est joué par les plans, qui doivent montrer de manière plastique et non équivoque comment et pourquoi les deux propriétés peuvent être considérées comme un tout. À ce stade, il convient de prêter attention à la représentation des limites. A ce jour, il existe les règles conventionnelles suivantes.
- Une ligne continue est utilisée pour reproduire l’unité de propriété changeante.
- Une ligne pointillée est utilisée pour reproduire la partie restante.
- Une ligne en pointillés est utilisée pour distinguer et délimiter les deux parties.
L’activité de classification, qui relève de la responsabilité de l’administration fiscale, est fondamentale pour l’amalgame. C’est d’elle que découle la teneur des prélèvements fiscaux, la possibilité d’accéder à certains avantages et, en général, la charge fiscale liée à la propriété immobilière.
Le classification permet à l’autorité de définir la catégorie cadastrale, la classe cadastrale et surtout la rente. Cette dernière est généralement proche ou égale à la somme des loyers des deux propriétés réunies par fusion.
Pourquoi procéder à une fusion cadastrale ?
Les procédures ne sont pas légères, mais elles sont traitées directement par un professionnel. Comme nous le verrons plus loin, elles sont également coûteuses en moyenne. Alors pourquoi procéder à une fusion cadastrale ? En réalité, il y a au moins deux avantages, c’est-à-dire les bénéfices que l’on en retire.
- Possibilité d’accéder à l’exemption IMU et TASI. Imaginons que deux propriétés soient contiguës et qu’un ménage habite dans l’une d’elles. Grâce à la fusion cadastrale (suivie de travaux qui rendent effectivement les deux appartements fonctionnellement dépendants), il est possible de réunir les deux unités et d’en faire une résidence principale. De cette manière, on évite – en toute légalité – de devoir payer la taxe IMU qui, jusqu’à présent, était payée pour l’une des deux propriétés.
- Simplification bureaucratique. Même si l’on ne peut pas bénéficier de l’exonération de l’IMU, on évitera de la payer deux fois. Au total, l’économie peut être négligeable ou nulle, mais il y aurait des économies en termes de temps, d’efforts, etc. Un seul IMU serait payé, même s’il est aussi « lourd » que la somme des deux IMU précédents (ou presque).
Le coût d’une fusion cadastrale
La fusion cadastrale ne coûte heureusement pas très cher. Il faut évidemment faire la distinction entre les deux principaux postes de dépenses : les frais à payer au fisc et les honoraires du technicien. Les frais s’élèvent à 50 euros pour chaque formulaire. Comme il s’agit de deux variantes cadastrales, le coût par carte s’élève en fait à 100 euros.
Évidemment, l’essentiel est constitué par les honoraires du technicien qui doit rédiger et transmettre le DOCFA. Dans ce cas, il s’agit de quelques centaines d’euros, atteignant rarement 1.000 euros. Compte tenu des avantages de la fusion, qui conduisent souvent à une exonération de l’IMU, le jeu en vaut la chandelle (l’IMU pour une année est rarement inférieur à 600 euros).
Gérard est un rédacteur spécialisé dans l’immobilier pour le blog primo-accedants.fr. Avec ses années d’expérience dans le domaine, il est capable de fournir des analyses précises et des conseils pratiques pour les primo-accédants qui cherchent à acheter leur première maison ou appartement.