Habitabilité et habitabilité – Rénovation de l’habitat

Habitabilité et habitabilité : deux termes autour desquels gravitent de nombreux doutes. Deux concepts qui ont généré une certaine confusion au fil des ans. Le mérite, ou plutôt la responsabilité, en revient certainement aux changements opérés par le législateur qui, il y a quelques années, a voulu simplifier radicalement les certificats, allant souvent à l’encontre de l’imaginaire collectif.

Nous abordons ce sujet dans cet article, en donnant un aperçu de l’habitabilité et de l’habitabilité, et en apportant quelques précisions sur l’obligation de l’habitabilité, son coût et les procédures à suivre.

La différence intangible entre l’aptitude et l’habitabilité

Lorsque l’on parle d’habitabilité et d’habitabilité, on fait en réalité référence à deux documents : le certificat d’habitabilité et l’attestation d’habitabilité.

Il est bon, dans un premier temps, de dissiper tout malentendu. En réalité, le certificat d’habitabilité n’existe pluspuisqu’il a été incorporé au certificat d’habitabilité il y a huit ans, sous le gouvernement Monti. Par conséquent, si l’on veut parler des différences, il faut nécessairement se référer au passé.

Plus précisément, le certificat d’habitabilité était le document certifiant la conformité en termes de construction des bâtiments ayant une fonction résidentielle. Ile certificat d’aptitudeest le document qui atteste de la même conformité, mais pour des bâtiments à caractère non résidentiel.

La conformité signifie le respect des règles d’urbanisme, des exigences de stabilité, des garanties de sécurité, le tout en fonction de l’usage prévu. Logiquement, les critères pour déterminer la conformité d’un bâtiment résidentiel étaient (et sont toujours) différents des critères pour les bâtiments commerciaux, industriels, professionnels, etc.

Comme déjà mentionné, le législateur a fusionné en 2012 les deux documents, tout en conservant la référence lexicale à l’aptitude. Ainsi, aujourd’hui, que vous deviez certifier la conformité d’un logement plutôt que d’un bureau ou d’un magasin, vous devrez nécessairement demander un certificat d’agilité.

Il s’agit d’une nouveauté importante, qui va dans le sens d’une plus grande simplification, un objectif qui vise certainement à éliminer certaines des distorsions typiques de la bureaucratie italienne. Cependant, dans la perception des gens ordinaires, la différence entre l’agilité et l’habitabilité est bien ancrée, à tel point qu’aujourd’hui encore on se réfère à ce dernier terme lorsqu’on parle de certifications relatives aux habitations.

D’autres nouveautés, comme nous le verrons plus loin, concernent les procédures de demande, qui ont également été modifiées en vue d’une plus grande simplification, ce qui est évidemment à l’avantage du propriétaire de l’immeuble et, dans un certain sens, du technicien désigné pour effectuer la demande. Nous reviendrons plus tard sur ce sujet.

Quand la praticabilité est requise

Dans cet article, nous abordons le thème de l’obligation, qui suscite toujours une certaine crainte chez les propriétaires, notamment en raison des sanctions qu’elle peut entraîner.

Quand le certificat d’habitabilité est-il nécessaire ? Tout d’abord, il faut savoir que la possession d’un tel certificat n’est pas toujours nécessaire. En effet, celui qui habite un immeuble qui, au moment de sa construction, ne nécessitait pas la possession d’un tel document, ne commet aucune infraction. Dans ce cas, c’est le permis de construire ou les documents équivalents et, pour les immeubles construits ultérieurement mais avant 2012, l’ancien certificat d’habitabilité qui font foi.

Il est évident que les cas dans lesquels le certificat d’habitabilité doit être présenté et donc possédé sont bien réglementés.

Le cas le plus fréquent concerne l’achat et la vente de maisons. Il s’agit d’une vérité que peu de propriétaires connaissent, au point de manifester de l’étonnement et de la surprise lorsqu’on la leur signale. En effet, pour vendre un bien immobilier, il est absolument nécessaire de joindre un certificat d’habitabilité (ou un équivalent, comme un certificat d’habitabilité). Selon la jurisprudence, un bien immobilier sans certificat d’habitabilité n’est pas légalement commercialisable.

Il en va de même pour les baux, les donations et les transferts de biens immobiliers.

Certes, il est nécessaire de présenter un certificat d’habitabilité dès lors que vous intervenez sur le bien de manière lourde, c’est-à-dire avec tous les travaux qui nécessitent une autorisation (CILA, SCIA, Permis de construire).

Concrètement, l’attestation d’habitabilité doit être adressée à l’organisme public dans un délai de 15 jours à compter de la déclaration d’ouverture de chantier.

Il est évident qu’il est nécessaire de présenter le certificat d’habitabilité, qui dans ce cas sera fait ex-novo, suite à une nouvelle construction.

Comment demander l’accessibilité

Comme nous l’avons déjà mentionné, le législateur est allé dans le sens d’une plus grande simplification. Ce processus a également concerné les procédures de délivrance de l’attestation d’accessibilité. En substance, il est possible d’obtenir le certificat en mode « auto-certification ». De cette manière, le directeur des travaux (dans le cas de travaux de construction ou de nouvelles constructions) ou tout autre professionnel habilité peut certifier la conformité du bâtiment aux critères de manière autonome et sans contrainte.

Cette nouveauté permet de réaliser des économies considérables en termes de coûts et de temps, en responsabilisant effectivement le propriétaire et le technicien. Il ne s’agit évidemment pas d’une sorte de « foire d’empoigne ». En effet, l’autorité publique procède régulièrement à des contrôles, mais de manière aléatoire. Cependant, chaque année, 5 % des nouveaux certificats sont échantillonnés. Par conséquent, tôt ou tard, tous (ou presque tous) les certificats obtenus de manière irrégulière seront découverts.

En ce qui concerne les sanctions, l’omission d’un certificat d’aptitude dans les cas décrits ci-dessus entraîne l’application d’une sanction administrative qui varie entre de 77 à 464 eurosle tout net de pénalités supplémentaires en cas d’absence d’exigences. En ce qui concerne les conséquences concrètes, il convient de mentionner la possibilité pour l’acheteur de déclarer la nullité de l’acte s’il est passé en l’absence d’un certificat d’agilité.