
Le nouvel empilage : qu’est-ce que c’est et quand faut-il le faire ?
Dans cet article, nous abordons le sujet du recollement, une pratique nécessaire lors de la construction d’un nouveau bien immobilier… et pas seulement. En effet, il existe de nombreux cas qui nécessitent un tel empilement.
Nous donnons ici une définition claire de la notion de nouvel empilementnous énumérons les cas dans lesquels il est nécessaire et les cas dans lesquels il est exempté. Enfin, nous donnons un aperçu des procédures qui permettent un nouveau cumul.
Une définition de « nouvel empilage
En fait, l’expression « nouvel empilage » est une expression argotique. Officiellement, elle n’est pas utilisée. On parle plutôt de « empilageC’est d’ailleurs ainsi que la procédure est présentée par l’Agence du revenu sur son site web et dans ses communications formelles.
En tout état de cause, quelle que soit l’expression que l’on entend utiliser, par nouvel enregistrement ou simple enregistrement, on entend cette pratique qui permet de de créer la « carte d’identité » d’un bien immobilier ou d’une dépendance, c’est-à-dire de faire figurer les données de ces locaux dans le registre foncier, comme la loi l’exige à des fins bureaucratiques et fiscales.
En résumé, avec le nouveau registre foncier on « inscrit » un bien au registre foncierun local, une dépendance.
A cet égard, il convient de souligner l’importance du cadastre pour la gestion de la propriété. Bien entendu, les données cadastrales n’ont pas une fonction urbanistique, mais une fonction bureaucratique et fiscale. Elles sont nécessaires en cas de transfert de propriété, quelle que soit la raison de ce transfert (acte à titre onéreux, donation, héritage, simple transfert de droits de jouissance, etc.) Ils sont également nécessaires pour calculer les impôts liés à la propriété des locaux, tels que l’IMU, le TARi, etc.
Pour ne citer qu’un exemple, tout acte de vente est nul et non avenu s’il existe une divergence – non justifiée – entre les données cadastrales et l’état des lieux. A fortiori si un bien ne figure pas au cadastre !
Quand le ré-empilement est obligatoire
Le premier cas où l’on détecte un besoin de réenregistrement est aussi le plus évident et celui qui fait partie de l’imaginaire collectif : la construction ex novo d’un bien immobilier. En substance, on enregistre au cadastre un bien qui n’existait pas auparavant. Mais ce n’est pas le seul cas où la réinscription est nécessaire.
Même de « simples » changements dans l’état des lieux peuvent nécessiter un enregistrement. C’est le cas lorsque les changements sont si importants qu’ils affectent la cohérence des unités de construction ou même la classification.
Pensez par exemple à la fusion de deux unités immobilièresou leur division. Dans ce cas, les changements sont si importants qu’ils nécessitent non pas une variation cadastrale insignifiante, mais un enregistrement en bonne et due forme. D’ailleurs, même l’ajout d’une volumétrie ou d’une dépendance nécessite un empilement.
Cependant, certains cas d’exemption. En particulier, si la nouvelle surface obtenue est inférieure à 8 mètres carrés, ou si les artefacts sont temporaires, non fixés au sol (pensez aux auvents reposant directement sur les murs). Il existe d’autres cas d’exemption, pour lesquels nous vous conseillons de consulter les informations pertinentes sur le site de l’Agenzia delle Entrate.
Comment faire un nouvel empilage
Le gerbage est demandé par le biais de la déclaration de gerbage. La procédure s’effectue par le circuit DOCFA, c’est-à-dire par voie télématique. Généralement, le dossier est pris en charge directement par un professionnel, compte tenu de sa complexité.
En principe, il est également possible de « transmettre le DOCFA » soi-même, notamment parce que la procédure relève de la responsabilité du propriétaire (le professionnel agit en son nom), mais il est conseillé de ne pas prendre plus que ce que l’on peut mâcher et de déléguer. Le risque de commettre des erreurs est tout simplement trop élevé.
En tout état de cause, la déclaration doit être introduite dans les 30 jours à partir du moment où les locaux sont devenus utilisables, s’il s’agit d’une construction neuve, ou à partir du moment où les travaux sont jugés achevés, si le bien a simplement subi un changement tel qu’il nécessite un empilement.
Il est évident que pour faire la demande, certains documents doivent être remis au technicien. Il s’agit notamment de :
- Le titre d’origine du bien (par exemple, acte d’achat, déclaration de succession).
- I données du fichier de construction sous laquelle le bâtiment a été construit ou modifié.
- I données cadastralestelles qu’elles doivent figurer au registre foncier.
- Carte cadastrale.
- Copie de la document d’identité et code fiscal du déclarant.
Combien coûte le cumul ? C’est une question plus que légitime, puisqu’il s’agit d’une pratique obligatoire sous certaines conditions. Eh bien, il faut faire la distinction entre les nouveaux biens et les biens existants.
Dans le cas où l’enregistrement concerne une propriété nouvellement construite, la pratique peut coûter jusqu’à 1.500-2.000 euros, ce qui est un montant important.
Dans le cas où l’enregistrement concerne un bâtiment existant, et est donc justifié par des modifications plutôt que par une nouvelle construction, le dossier coûte 400-800 euros, ce qui reste un chiffre à ne pas sous-estimer.
Il s’agit évidemment des honoraires du technicien. Il faut y ajouter les taxes, c’est-à-dire l’impôt à payer à l’administration. Dans ce cas, il s’agit de montants assez faibles : 50 à 100 euros par carte.
Si les chiffres sont importants, les sanctions en cas d’omission ou de retard d’enregistrement le sont encore plus. On parle en effet d’amendes allant de 1.032 euros à 8.264 euros. Quoi qu’il en soit, il est possible de procéder par voie de réprimande volontaire, dans le cas où l’on agit après la date d’échéance (nous répétons, 30 jours). Il s’agit d’une solution relativement commode, qui implique une majoration non exagérée, imposée sous forme de pénalité (d’un dixième à un sixième de la pénalité minimale dans le cas d’une évaluation).

Gérard est un rédacteur spécialisé dans l’immobilier pour le blog primo-accedants.fr. Avec ses années d’expérience dans le domaine, il est capable de fournir des analyses précises et des conseils pratiques pour les primo-accédants qui cherchent à acheter leur première maison ou appartement.