Pratiques en matière de cadastre : ce qu’elles sont et comment les gérer

Les pratiques cadastrales représentent un aspect récurrent de la relation entre le citoyen et le cadastre ou, plus généralement, entre l’individu et le secteur bureaucratique, du moins dans le secteur de la construction. Dans cet article, nous nous penchons sur cette question, qui est très importante et présente des traits de complexité au-delà des attentes.

Une définition de la pratique cadastrale

Pour pratiques cadastrales désigne toutes les modifications apportées aux documents relatifs aux bâtiments et aux terrains. Ces modifications sont demandées par les professionnels et les particuliers et sont formellement effectuées par le cadastre.

En règle générale, les documents cadastraux sont requis chaque fois qu’une action est effectuée et qu’elle peut affecter l’exactitude des documents déposés au cadastre. Par exemple, une rénovation impliquant des cloisons modifie le plan cadastral. Ce dernier doit donc être mis à jour. En revanche, les interventions sur les finitions n’impliquent pas de changements dans les données du cadastre et ne nécessitent donc pas de dossier cadastral.

Il est évident que les pratiques cadastrales sont également nécessaires lorsque ce ne sont pas seulement les caractéristiques du bien qui changent, mais également celles du propriétaire. C’est le cas de des transferts de propriétéà titre onéreux ou à la suite d’un héritage.

Enfin, les documents cadastraux sont nécessaires en cas de divergence entre la réalité et la documentation causée simplement par une erreur humaine.

En principe, certaines pratiques cadastrales sont plus fréquentes que d’autres. Voici un aperçu des pratiques cadastrales les plus fréquemment demandées.

• L’enregistrement foncier. C’est la pratique la plus simple de toutes, et aussi la plus fréquente. En effet, elle concerne le simple changement de propriétaire d’un bien immobilier. Elle est généralement rapide et peu coûteuse. En effet, en matière notariale, les frais sont « avancés » par le notaire lui-même.

• Variation cadastrale. Cette pratique concerne tous les changements causés par une intervention sur un bâtiment. Elle est, en moyenne, complexe et plus longue, car elle est liée à une vérification documentaire (p. ex. projet).

• Conformité cadastrale. Plus qu’un dossier, il s’agit d’une « déclaration » attestant de la conformité absolue entre l’état des lieux et les documents déposés au cadastre. Il s’agit d’un document important, souvent obligatoire. Par exemple, lors de la vente d’un bien immobilier.

• Nouvel empilement. Cette pratique concerne les nouvelles constructions. En principe, il est demandé au cadastre d’introduire les données et la documentation relatives à un nouveau bâtiment.

• La division et la fusion. Pratique très fréquente, elle concerne une opération de construction spécifique : la fusion de plusieurs pièces ou la division de celles-ci. La plupart des changements concernent le plan d’étage.

A qui s’adresser pour les pratiques cadastrales ?

Le sujet est assez complexe, car chaque pratique a sa propre pratique. En règle générale, les pratiques qui découlent d’un acte stipulé par un officier public sont demandées et donc « prises en charge » par l’officier public lui-même. Par exemple, lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, c’est le même notaire qui demande le transfert cadastral.

En ce qui concerne les pratiques cadastrales qui sont demandées à la suite d’une opération de construction, elles sont normalement prises en charge par learchitecte ou par leingénieur directeur de la construction.

Certaines pratiques cadastrales sont toutefois traitées directement par le citoyen. Ou plutôt, c’est le citoyen qui fait l’interface avec le cadastre. C’est le cas de enregistrements cadastraux suivies d’un transfert automatique de propriété, comme celles résultant d’un héritage. Discussion similaire pour la réunification de l’usufruit.

Combien coûtent les registres fonciers ?

Il est difficile de donner des estimations sur les prix des pratiques cadastrales. Il y a au moins deux raisons à cela :

• Tout d’abord, les pratiques cadastrales diffèrent également les unes des autres en termes de dépenses.

• Deuxièmement, très souvent les dépenses sont cachéesen ce sens qu’elle est intégrée dans le barème d’honoraires d’un fonctionnaire ou d’un professionnel dans le cadre d’activités plus étendues.

Pensez à la l’enregistrement cadastral après le projet: en général, on paie directement le notaire, qui inclut le poste concerné dans le « mare magnum » de ses honoraires. Il en va de même pour les professionnels et les entreprises qui effectuent des travaux de rénovation.

Mais en général, si l’on considère à la fois l’assistance et les frais imposés par la loi, on se situe aux alentours de 50-100 euros pour les pratiques mineures, et de 200-400 euros pour les pratiques plus lourdes, jusqu’à plus d’un millier pour les pratiques plus importantes.

Quelques conseils sur la meilleure façon de traiter les documents cadastraux

En apparence, la paperasserie cadastrale est le moindre des problèmes. En réalité, si elle est manipulée de manière inexperte peut entraîner plus que quelques désagréments, voire des conséquences financières importantes. Voici donc quelques conseils pour éviter les erreurs les plus fréquentes.

• Ne pas agir en autonomie absolue. Le concept de pratiques cadastrales fait l’objet de certaines idées fausses, comme le fait qu’elles sont toujours « simples ». Souvent, ce n’est pas le cas. Tout aussi souvent, elles nécessitent l’intervention d’un expert. Alors, n’hésitez pas à vous faire aider.

• Informez-vous. La nécessité de se faire aider, de s’appuyer sur des professionnels, n’implique pas la possibilité de négliger les pratiques. Il est nécessaire de connaître les pratiques en cours pour son propre compte et de suivre le travail des professionnels eux-mêmes.

• Ne pas contourner les obligations légales. Certaines personnes considèrent les documents cadastraux comme de simples formalités. Ils ont donc tendance à leur accorder peu d’importance. Il s’agit d’une grave erreur, notamment parce que toutes les distorsions concernant la relation entre le citoyen, la propriété et le cadastre ont des conséquences importantes. Par exemple, les actes conclus dans une situation de discordance cadastrale sont nuls et non avenus.