Rénovation de balcon : qui paie ? – Rénovation de maison

Lorsqu’il s’agit de rénover un balcon, et ce dans le cadre d’une copropriété, la même question se pose toujours : qui paie ? A qui imputer les frais ? Il n’est pas facile de répondre à cette question. D’abord parce qu’il n’y a pas de réponse unique pour tous les cas.

Ensuite, parce que la législation est aussi complexe que sujette à interprétation (du moins dans une certaine mesure). Or, il est nécessaire d’avoir les idées claires avant de mettre la main au portefeuille ou même d’envisager une rénovation. D’autant que, comme le savent de nombreux propriétaires d’appartements, la question du partage des coûts est l’une des principales sources de tension, qui peut très bien dégénérer en véritables conflits. Dans cet article, nous abordons le thème de la rénovation des balcons d’un point de vue économique et tentons de clarifier la répartition des coûts.

Quand rénover un balcon ?

Paradoxalement, en raison de la conformation particulière de ces éléments architecturaux, les balcons sont facilement sujets à l’usure. Il suffit de se promener dans les centres-villes pour constater que les balcons sont les éléments les plus abîmés parmi ceux qui forment la façade. Heureusement, dans la grande majorité des cas, les dégâts concernent la finition, c’est-à-dire le plâtre. Dans certains cas, les dégâts sont plus profonds, au point que des parties de l’armature sont visibles. Dans tous les cas, les dégâts sur les balcons sont dangereux et nécessitent donc une intervention la plus rapide possible. La chute de morceaux de plâtre peut mettre en danger la sécurité des personnes et l’intégrité de tout ce qui se trouve en dessous (par exemple les voitures).

Ce n’est donc pas un hasard si la réparation des balcons est souvent évoquée lors des réunions de copropriété. Dans le même temps, il n’est pas rare de discuter de la réparation de la façade dans son ensemble. Si dans ce dernier cas tout semble plus clair, puisque la façade est sans aucun doute un élément commun, qu’en est-il du balcon ?

A première vue, on a tendance à considérer le balcon comme une affaire « privée » du propriétaire de l’appartement. Si la façade est commune, le balcon, du moins d’un point de vue logique, appartient à un appartement spécifique.

La question est malheureusement beaucoup plus complexe que cela et implique une législation composite, dans laquelle la distinction entre parties communes et exclusives suit des critères autres que ceux qui caractérisent le sens commun. Nous y reviendrons dans le paragraphe suivant.

Qui paie la rénovation des balcons ?

Pour répondre à cette question, il convient de distinguer les deux types de balcons les plus courants.

Les balcons en saillie. Il s’agit des balcons les plus courants, c’est-à-dire ceux qui sont en saillie par rapport au profil du bâtiment et qui dessinent sur trois côtés un espace ouvert qui semble « suspendu ».

Les balcons non saillants. Il s’agit des balcons dits en retrait, ouverts sur un seul côté. Dans ce cas, la surface du balcon « mange » une partie de la surface du bâtiment lui-même. Il s’agit du type le moins courant, mais néanmoins bien présent dans le contexte de la construction italienne.

Pourquoi est-il important de distinguer ces deux catégories ? Tout simplement parce que la répartition des dépenses dépend précisément du type de balcon. Si le balcon est en saillie, les frais de rénovation sont supportés par le propriétaire et non par la copropriété. La raison, qui n’est pas facile à deviner, a sa propre logique : si le balcon est en saillie, il n’est pas nécessaire à la composition du profil de la copropriété, il s’agit donc d’un élément supplémentaire qui profite au propriétaire. La situation est radicalement différente si le balcon est « encastré », donc non saillant. Dans ce cas, très trivialement, il est considéré comme une « façade ».

Il y a un mais. La question est en fait plus complexe que cela. Dans certains cas, en effet, c’est la copropriété qui paie même si le balcon est en saillie. C’est le cas lorsque des éléments tels que l’esthétique de la façade et sa cohérence entrent en ligne de compte.

Si les travaux de rénovation concernent des balcons dont le revêtement est conforme à celui de la façade, les frais doivent être payés par la copropriété (à condition que les travaux n’affectent pas la structure du balcon). En effet, bien qu’en saillie, le balcon génère un avantage dont bénéficient tous les propriétaires, c’est-à-dire qu’il contribue à l’identité esthétique de la façade.

Pour simplifier, on peut dire que.

• Seul le propriétaire paie si le balcon est en saillie et que les travaux concernent la structure.
• C’est toujours le copropriétaire qui paie si le balcon n’est pas en saillie ; ou si les travaux ne concernent que la finition, bien que le balcon soit en saillie.

Rénovation des balcons : le pouvoir de l’assemblée des copropriétaires

Il est évident qu’il est toujours bon d’obtenir l’autorisation écrite des autres propriétaires d’appartements, même lorsqu’on effectue des travaux qui relèvent de sa propre responsabilité. Ne serait-ce que pour éviter les plaintes pour nuisances sonores.

Quoi qu’il en soit, officiellement et d’un point de vue technique, l’assemblée des copropriétaires n’acquiert un certain « pouvoir » que lorsque les interventions se font au détriment de la copropriété. C’est l’assemblée des copropriétaires qui décide si, comment et quand effectuer les interventions. Cela vaut pour les interventions classiques, comme la rénovation générale de la façade, mais aussi pour les interventions plus spécifiques, comme la rénovation d’un balcon individuel.

Quels sont les pouvoirs de l’assemblée de copropriété ? Essentiellement celui d’imposer une dépense. Évidemment, si la dépense est partagée, chaque copropriétaire doit faire sa part, en fonction des millièmes qu’il possède. Pour connaître la charge « personnelle », il suffit de multiplier la charge totale par les millièmes normalisés à un. Si, par exemple, le coût de la réfection d’une façade est de 100 000 euros, et que tel copropriétaire dispose de 50 millièmes, il suffit de multiplier 100 000 euros par 0,050.

L’assemblée ne peut imposer des dépenses que si elle le décide à la majorité. Il peut s’agir des deux tiers plus un, ou de la moitié plus un. La loi n’est en fait pas claire à ce sujet, mais au fil des ans, la jurisprudence a clarifié la situation.

Lorsque les interventions sont nombreuses, la majorité requise est de la moitié plus un. Lorsque les interventions sont légères, la majorité doit être de deux tiers plus un. Or, la distinction entre lourd et léger, du moins dans ce cas, n’a rien à voir avec la différence entre l’entretien ordinaire et l’entretien extraordinaire. D’autant plus que, selon cette dernière différence, la reconstruction de la façade serait toujours un entretien ordinaire. Il s’agit plutôt d’une question de prix et de temps. C’est pourquoi, pour des raisons de sécurité et pour éviter les recours, les travaux sur les façades (y compris le revêtement des balcons) sont toujours approuvés à la majorité de la moitié plus un.