Rénovation des façades des immeubles en copropriété : coûts et aspects juridiques

La rénovation de la façade d’un immeuble en copropriété est l’une des opérations les plus populaires et, en même temps, les plus coûteuses, tant en termes absolus qu’en tenant compte de la part individuelle de chaque copropriété. En outre, elle comporte certains aspects juridiques qu’il convient de connaître si l’on veut éviter les mauvaises surprises.

Dans cet article, nous allons approfondir le sujet en fournissant des informations précises sur les cas où il est opportun de procéder à un ravalement de façade, ainsi que sur la procédure à suivre pour effectuer toutes les démarches conformément à la loi.

Pourquoi refaire la façade de l’immeuble ?

Si vous êtes membre d’un immeuble et que vous avez eu le plaisir d’assister à quelques assemblées, vous avez certainement vécu une discussion sur le thème de la réfection de la façade. Presque régulièrement, et presque dans chaque immeuble, un ou plusieurs propriétaires voient la nécessité de procéder à ces importants travaux de rénovation. Mais quand est-ce vraiment nécessaire ?

Si l’on parle de nécessité absolue et de nécessité impérative, le seul cas à signaler est celui caractérisé par un danger pour la sécurité des personnes, et notamment celles qui se trouvent à traverser les espaces situés à l’arrière de l’immeuble. Si la façade est vraiment en mauvais état, que le crépi se fissure et menace de tomber en morceaux, il n’y a pas de temps à perdre.

Dans de nombreux autres cas, cependant, la rénovation de la façade d’un immeuble en copropriété est une intervention à réaliser pour des raisons esthétiques et économiques. Une façade ancienne, infiltrée par l’humidité et défraîchie a besoin d’une révision complète, notamment parce qu’elle a un très mauvais impact esthétique. Cela se répercute bien sûr sur la valeur de l’immeuble lui-même, qui subit certainement une forte baisse.

Bien entendu, il ne s’agit pas d’une décision à prendre à la légère. Notamment parce que la rénovation coûte de l’argent. Nous parlons, au mieux, de 60 euros par mètre carré. Au pire, 120. Cela signifie que la rénovation de la façade d’un immeuble classique de cinq étages peut coûter entre 60 000 et 120 000 euros. Un chiffre très élevé, même s’il est divisé par le nombre d’immeubles.

Procédure de rénovation de la façade d’un immeuble d’habitation

La question est encore plus complexe qu’il n’y paraît. En effet, plusieurs responsables doivent être d’accord, non seulement sur la simple nécessité de l’intervention, mais aussi sur les caractéristiques spécifiques de l’intervention, la manière dont elle doit être réalisée et l’entreprise qui se chargera matériellement de la rénovation.

Quoi qu’il en soit, la législation et le règlement de copropriété (dont l’élaboration est soumise à une certaine marge d’appréciation) réglementent de manière assez stricte le processus de prise de décision. Il prévoit les étapes suivantes.

• Approbation de la proposition de ravalement. La première étape est évidemment la décision, prise à la majorité d’un tiers, de refaire ou non la façade.
• Attribution de la tâche d’établir le calcul du volume estimé. En général, c’est le planificateur qui va ensuite superviser les travaux qui établit le décompte. Dans tous les cas, il s’agit d’une étape importante car la facture est le document qui énumère toutes les interventions réalisables et leurs coûts relatifs.
• Approbation du calcul du volume estimé. Le projet de loi est présenté à l’assemblée, qui l’approuve dans son intégralité, le rejette ou l’amende. L’amendement n’est rien d’autre qu’une « simple » sélection des travaux à réaliser, parmi ceux énumérés dans le projet lui-même. Cette décision est prise par l’assemblée en concertation avec l’ingénieur.
• Choix du planificateur et de l’entreprise de construction qui exécutera les travaux. Comme nous l’avons déjà mentionné, le rédacteur de la facture et le concepteur sont souvent la même personne. Dans le cas contraire, il s’agit d’une phase cruciale, au cours de laquelle la plupart des bonnes intentions échouent. Choisir l’entreprise de construction, c’est en effet établir le prix des travaux, puisque la sélection se fait devis en main.
• L’attribution du marché. Enfin, l’attribution officielle du contrat est réalisée, après la recherche de financement.

Toutes ces étapes doivent bien sûr se dérouler en assemblée. Le processus ne peut se poursuivre si l’assemblée, dans sa majorité, n’approuve pas l’ordre du jour.

Rénovation de la façade d’un immeuble en copropriété : aspects juridiques

Dans l’imaginaire collectif, les assemblées de copropriétaires sont souvent turbulentes. La réalité est très proche de ce préjugé, surtout lorsque les copropriétés sont nombreuses. Pourtant, la loi est claire. La question est strictement réglementée. À cet égard, deux aspects doivent être clarifiés.

Qui paie ?

La réponse est très simple : tout le monde. Une fois que l’assemblée a adopté une résolution sur une dépense, si l’objet de cette dépense est un bien commun (et la façade l’est sans aucun doute), alors toutes les copropriétés sont appelées à contribuer.

La question qui se pose en corollaire est cependant : combien ? Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les parts ne sont pas égales. Les dépenses ne sont pas réparties de manière égale. En réalité, la part est composée sur la base de ce que l’on appelle des millièmes. Chaque personne, en fonction des caractéristiques de son logement, dispose d’un certain nombre de millièmes (dont la somme doit évidemment faire 1000).

Pour déterminer la part, la dépense totale est multipliée par les millièmes normalisés à un. Si par exemple la dépense est de 100.000 euros, et qu’un locataire possède 50 millièmes, il devra payer 5.000 euros (100.000 x 0,050).

Bien entendu, vous devrez également payer si vous n’êtes pas d’accord avec ce que l’assemblée a décidé ou si (et c’est encore pire) vous avez déserté toutes les réunions. Dans le cas contraire, les copropriétaires peuvent exercer un recours sur votre bien selon les conditions et modalités définies par la loi.

Qu’est-ce que la majorité ?

La question est complexe, et elle est source d’âpres controverses au sein des copropriétés, surtout lorsqu’il n’y a pas d’accord sur les décisions à prendre. De plus, la législation se prête à des malentendus si elle n’est pas interprétée par un expert.

En règle générale, toute décision concernant des dépenses de rénovation « lourdes » requiert une majorité de la moitié plus un. Les décisions concernant des dépenses de rénovation « légères » requièrent en revanche une majorité d’un tiers plus un. Il s’agit donc de savoir à quelle catégorie appartient la rénovation de la façade.

En théorie, les travaux de restauration de façades entrent dans la catégorie de l' »entretien ordinaire », de sorte qu’en théorie, le ravalement nécessiterait la majorité la plus faible. En pratique, comme il s’agit d’une copropriété et que les dépenses sont par nature élevées, cette intervention est considérée comme « majeure ». Par conséquent, une majorité de la moitié plus un est requise dans ce cas.