Rénovation d’un immeuble en copropriété : les règles de la copropriété

Le thème de la rénovation d’une maison et des règles de copropriété suscite beaucoup d’inquiétude. D’abord parce que les relations entre les copropriétés ne sont souvent pas idylliques. Ensuite, parce que des conflits d’intérêts peuvent surgir et que l’on peut craindre que les résolutions finissent par aller à l’encontre de ses propres besoins. Mais il y a une autre raison à l’anxiété : la complexité des règles de copropriété.

Dans certains cas, si l’on n’a pas d’expérience préalable en matière de gestion de copropriété, il est très facile de se sentir désorienté, ce qui nuit à la capacité d’agir et de défendre ses droits.

Dans cet article, nous abordons trois éléments particuliers, parmi ceux qui concernent le thème de la rénovation des logements et les règles de la copropriété.

Rénovation d’un immeuble d’habitation : pourquoi c’est difficile

Le problème concerne la plupart des propriétaires, car le pourcentage de propriétaires dont l’appartement se trouve dans un immeuble, du moins en Italie, est très élevé. Le sujet de la rénovation est celui qui suscite le plus de désaccords, car les sommes en jeu sont très élevées. En moyenne, chaque locataire doit payer entre 6 000 et 15 000 euros pour refaire une façade (c’est-à-dire une intervention assez ordinaire).

Mais ce n’est pas tout. Nous analysons ci-dessous les trois éléments qui compliquent les travaux de rénovation d’un immeuble.

Discorde entre copropriétés

Rénover un immeuble, c’est d’abord se mettre d’accord. Sauf dans de très rares cas, procéder à la majorité est toujours déconseillé car cela met en péril la stabilité de la copropriété, entendue comme l’ensemble des relations entre les différents propriétaires. Très souvent, cependant, cette harmonie est déjà absente par défaut, en tout ou en partie, peut-être en raison de querelles antérieures. C’est alors que décider d’un commun accord ce qu’il faut faire, à qui faire confiance et combien dépenser devient un problème sérieux, voire impossible à résoudre.

Il n’est pas rare que des travaux plus ou moins urgents aient été approuvés après des années, voire des décennies de négociations !

Différentes capacités de dépenses

Le plus grand obstacle entre la volonté de rénover un immeuble et la réalisation effective des travaux concerne la disparité économique entre les différents locataires. Dans un immeuble moyen (15 appartements), vivent des personnes aisées et moins aisées, riches et moins riches. Tous ont des besoins différents, car ils ont des capacités de dépense différentes. Bien sûr, il y a des gens qui évitent de payer alors qu’ils auraient l’argent disponible, mais c’est une autre histoire.

Et la possibilité d’accéder à des déductions ne résout que partiellement le problème, car certains locataires peuvent ne pas y avoir accès (par exemple ceux qui ont un numéro de TVA forfaitaire, qui par définition ne leur permet pas de déduire des frais).

Des contrastes intéressants

C’est aussi une source assez importante de discordes, de ralentissements, voire de petites guerres froides entre immeubles. Les besoins privés d’entretien entrent souvent en conflit avec les besoins collectifs, dans une perspective où il est possible (voire certain) que certains essaient de se tirer la bourre en se plaçant sous le parapluie des intérêts communs.

Un exemple ? Le propriétaire du dernier étage qui fait pression pour la réfection d’une dalle solaire, ce qui lui profiterait principalement.

Bureaucratie et prise de décision

Enfin, il y a les obstacles techniques, qui surgissent toujours, même si toutes les conditions des points précédents sont remplies. Imaginons (peut-être de manière utopique) une copropriété dans laquelle tous les propriétaires s’estiment et se respectent mutuellement, où tous font preuve d’un pouvoir d’achat égal et ne défendent pas d’intérêts contradictoires.

Même dans un tel contexte idyllique, il faudrait faire face aux nombreux ralentissements causés par le processus décisionnel, qui doit être parfait, et par l’appareil bureaucratique, qui, du moins en Italie, ne peut pas être considéré comme très rapide.

Règles de copropriété en matière de rénovation : la question des millièmes

Le premier élément d’importance fondamentale, parmi ceux qui concernent le sujet de la rénovation des maisons et des règles de copropriété, a trait à la détermination de la majorité. Les règles sont très énigmatiques à cet égard et ont dû être complétées par la Cour suprême.

En tout état de cause, quelle est la majorité nécessaire pour délibérer sur les rénovations ? Si vous pensez qu’il faut toujours 50 %, vous vous trompez. Cela n’est nécessaire que si les travaux sont importants. Pour les petits travaux, nécessitant peu de dépenses, une majorité dite simple, c’est-à-dire 33%, est suffisante.

La définition de « grands travaux » n’est pas claire, mais elle semble se référer non pas tant à la différence entre une rénovation normale et une rénovation lourde, qu’aux dépenses. De ce point de vue, même le resurfaçage d’un visage doit être considéré comme un travail important.

Rénovation d’une maison en copropriété : la question des parties communes

Le système juridique, en principe, ne permet de délibérer que sur les travaux concernant les parties communes. La notion de parties communes est assez confuse. Par exemple, certaines personnes considèrent leur balcon comme une partie privée. En fait non, il entre dans la définition de la partie commune.

Cependant, il est également possible de délibérer sur des travaux portant sur des parties privatives. Mais dans ce cas, la majorité doit être de 100 %. Tout le monde doit donner son accord (si la décision affecte d’une manière ou d’une autre le bien-être d’autrui), y compris bien sûr le propriétaire de l’appartement individuel.

Rénovation et règles de copropriété : la question du paiement

Ne pensez pas à hausser les épaules, à éviter de payer simplement parce que vous n’êtes pas d’accord avec telle ou telle intervention.

Si l’assemblée décide des travaux à effectuer sur les parties communes, et que le processus décisionnel n’a pas été entaché d’erreurs de forme et de fond, tous les propriétaires sont appelés à contribuer en fonction des millièmes qu’ils possèdent. A défaut, on procède – après plusieurs étapes – au recouvrement forcé, c’est-à-dire aux saisies.