Rénovation d’un logement non occupé : contraintes, limites, possibilités

Peut-on rénover une maison qui n’appartient à personne ? Les situations où l’on est amené à se poser cette question sont en effet nombreuses. Cependant, la question est assez complexe, tant du point de vue législatif que du point de vue de la gestion de la relation avec le propriétaire.

Dans cet article, nous abordons le sujet en décrivant les situations dans lesquelles la nécessité de rénover une maison non occupée se fait sentir, les possibilités offertes par le législateur, la dynamique de la répartition des coûts, etc.

Pourquoi rénover une maison qui n’appartient pas à un propriétaire ?

À première vue, l’idée de rénover la maison d’un non-propriétaire peut sembler saugrenue. Après tout, pour quelle raison devrait-on entreprendre d’améliorer la propriété de quelqu’un d’autre ? En réalité, la question n’a pas beaucoup de sens. L’argument change si l’on se réfère aux situations où l’habitant et le propriétaire ne coïncident pas, c’est-à-dire les baux et les comodati.

Si vous vivez dans une maison louée, il se peut que vous ayez besoin de la rénover. Peut-être considérez-vous cette maison comme la vôtre, comme votre « chez vous », même si vous n’en êtes pas officiellement propriétaire. Ou bien vous souhaitez simplement améliorer la qualité de l’expérience de vie ou, plus simplement, réparer les défauts.

Le discours est similaire si vous vivez dans une maison prêtée, bien que dans ce cas, il est probable, voire presque certain, que la relation avec le propriétaire est caractérisée par d’autres dynamiques. Presque nécessairement, la relation entre le bailleur et le bailli est une relation de parenté, souvent étroite, de sorte que la question de la rénovation emprunte des voies moins formelles.

Dans les deux cas (bail et commodat), le désir de rénover une maison se heurte à deux aspects : l’aspect législatif-contractuel et l’aspect économique. Si vous avez l’intention de rénover une maison dont vous n’êtes pas propriétaire, vous devez vous demander : que puis-je faire ? Qui paie ?

Ce que les non-propriétaires peuvent faire

Avant de répondre à cette question, il convient de clarifier un point. En ce qui concerne les baux et les contrats de commodat, le législateur accorde une grande marge de manœuvre aux parties. En un mot, elles peuvent convenir de manière autonome de pratiquement tout, toujours dans le respect de la loi, de sorte qu’elles peuvent disposer à leur guise des charges et des droits relatifs au sujet complexe des rénovations.

Toutefois, le but de cet article étant de donner une vue d’ensemble, nous nous référerons à la situation la plus fréquente, c’est-à-dire celle où le contrat de bail ou de commodat reflète fidèlement les modèles fournis par les institutions.

En général, les locataires ou les comodatari sont toujours libres d’effectuer des travaux d’entretien, c’est-à-dire des interventions visant à garantir la qualité de l’expérience de vie compromise par une panne ou un dysfonctionnement. Dans ce cas, d’ailleurs, les frais sont supportés par le locataire, puisqu’on suppose que c’est lui qui a provoqué la panne, ne serait-ce que par une utilisation intensive des éléments. Il en va différemment si les défauts et dysfonctionnements étaient présents avant que le locataire n’occupe le logement.

En principe, le locataire ne peut pas décider unilatéralement de changements qui affectent de manière permanente le profil et l’apparence du logement, notamment en termes de plan et de volume. Par exemple, il ne peut pas abattre des murs intérieurs pour créer un espace ouvert, ou au contraire les surélever pour créer une pièce supplémentaire. Bien sûr, il peut le faire si la décision est prise en concertation avec le propriétaire.

En ce qui concerne les frais, la question est vraiment complexe. En effet, certaines de ces interventions se situent entre la nécessité et l’arbitraire. Dans ce cas, qui décide si l’intervention était vraiment nécessaire ? C’est pourquoi il est toujours bon de mettre les choses au clair dans le cas contraire.

En règle générale, bien qu’il ne s’agisse pas d’une règle fixe, l’entretien courant doit être pris en charge par le locataire, tandis que les véritables rénovations – pour autant qu’elles soient décidées en concertation avec le bailleur – doivent être prises en charge par le bailleur ou, comme c’est souvent le cas, par les deux.

Les risques liés à la rénovation d’une maison n’appartenant pas à un propriétaire

Les personnes qui rénovent une maison dont elles ne sont pas propriétaires, et donc en tant que locataire ou comodatario, peuvent courir deux risques si elles agissent en dehors du contrat ou sans l’accord du propriétaire. Le risque le moins grave, si l’on peut dire, est d’assumer soi-même les frais et de se voir opposer un refus catégorique lorsque, peut-être après coup, on demande au propriétaire de rembourser une partie des frais.

Le risque le plus grave, mais qui ne devient réel que lorsque de gros travaux de rénovation sont effectués, est d’être poursuivi par le propriétaire au motif que le plan de la maison, le plan d’étage, le volume, etc. ont été modifiés sans autorisation.

Comment rénover une maison même si vous n’êtes pas le propriétaire

Existe-t-il des moyens d’éviter ces risques et même de récupérer les dépenses ? En fait oui, et d’une certaine manière nous les avons anticipés dans les paragraphes précédents.

Le premier conseil est de régler la question avec le propriétaire, de ne rien faire qui n’ait été convenu entre les deux parties. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises qui, comme nous l’avons vu, peuvent être à la fois financières et juridiques.

Deuxièmement, il est toujours bon de préciser les droits et les obligations dans le contrat, c’est-à-dire d’indiquer quel type d’intervention est à la charge du locataire et quel type d’intervention est à la charge du propriétaire.