Rénovation d’une chaussée solaire : quels sont les permis nécessaires ?

La rénovation d’une dalle solaire est une intervention plus complexe qu’on ne le pense. D’une part, parce qu’elle peut la concerner à différents niveaux, de la toiture à la structure (même si dans ce cas elle conduit au chapitre ‘rénovation de la toiture’) ; d’autre part, parce qu’elle soulève certaines questions en matière de permis. Bref, avant de demander une rénovation de chaussée solaire, il est nécessaire de s’informer.

Dans cet article, nous présentons certaines des informations nécessaires pour gérer efficacement cette intervention. Nous aborderons en particulier la question des permis, et ce à tous les niveaux : construction et non-construction.

Interventions sur la chaussée solaire

On a vite fait de dire « rénovation de la dalle solaire ». En réalité, les interventions peuvent être nombreuses et concerner plusieurs composants de la dalle. Une distinction peut également être faite sur base de la fonction de la dalle elle-même. En général, cependant, le choix se fait entre deux classes d’intervention.

Réfection de la toiture

Il s’agit de l’intervention la plus courante. La chaussée solaire, quant à elle, peut être comparée à un toit dont la surface est plane et praticable. Soyons clairs, il ne s’agit pas d’un espace « habitable », c’est-à-dire d’un espace où l’on peut passer du temps. Dans ce cas, en effet, on parle de terrasse, et non de dalle solaire.

En tout état de cause, la réfection de la toiture est une intervention qui s’avère souvent être une véritable nécessité. D’autre part, la fonction de la dalle solaire est de protéger les espaces de vie des étages inférieurs. C’est-à-dire de les protéger de la chaleur, de l’humidité et des agents atmosphériques. Si la toiture est endommagée ou simplement usée par le temps, cette fonction de protection ne peut être pleinement remplie.

C’est pourquoi il est parfois nécessaire de procéder à la réfection de la toiture. Dans ce cas, on a l’embarras du choix : on peut opter pour une membrane liquide, des membranes solides, des substances à base de bitume ou le chlorure de polyvinyle, plus moderne. Récemment, l’occasion s’est présentée d’utiliser des résines, qui se caractérisent entre autres par un bon impact esthétique.

Transformation en terrasse

Il s’agit également d’une intervention fréquemment demandée, bien que plus coûteuse. La transformation de la dalle en terrasse nécessite en effet une modification des éléments de la dalle et l’ajout de nouveaux éléments. En principe, l’objectif est de faire de la dalle un espace habitable à 100 %, sans compromettre la fonction de protection.

Pour cela, il faut tout d’abord agir sur les toitures. Celles qui sont conçues pour une fonction purement protectrice, voire isolante, ne conviennent pas à un espace habitable. D’une part, elles ne sont pas esthétiques et d’autre part, elles peuvent être inconfortables pour les piétons. Il convient également de prendre en considération, en particulier du point de vue de l’analyse coût-bénéfice, la nécessité d’ajouter des éléments tels que des garde-corps. Souvent, une extension (évidemment vers le haut) du parapet est également nécessaire.

Permis pour la rénovation d’une dalle de toit solaire

La question des permis est très complexe, notamment parce qu’elle dépasse la sphère de la construction pour entrer dans le droit de la copropriété. Dans ce paragraphe, nous parlerons toutefois exclusivement des titres d’autorisation, c’est-à-dire de ce que l’on appelle dans le jargon les « permis ». Pour régler la question, il est nécessaire de faire une distinction entre les types d’intervention.

En cas de réfection de la toiture

En définitive, chaque type d’intervention correspond à une intervention, qui peut être plus ou moins lourde, difficile ou coûteuse. En ce qui concerne la réfection de la toiture, la délivrance des permis ne pose pas de problèmes. En effet, s’agissant de travaux de finition, ils ne devraient normalement pas nécessiter de permis.

Toutefois, un CIL (Comunicazione di Inizio Lavori) peut être exigé. Il s’agit d’une simple communication aux autorités compétentes à présenter dans le cas d’un échafaudage de construction. Dans le cas d’une réfection de toiture, le permis concerne donc tout au plus les structures porteuses, et non les travaux eux-mêmes.

En cas de transformation en terrasse

Il en va tout autrement si l’intervention aboutit à une transformation de la dalle en terrasse. D’une part, parce qu’il s’agit d’un travail objectivement lourd, qui nécessite l’insertion de nouveaux éléments et des changements essentiels d’un point de vue esthétique. Ensuite, parce que la notion de destination entre en jeu.

Transformer une dalle solaire en terrasse signifie changer la destination, c’est-à-dire modifier définitivement la fonction de l’espace. Ce qui, en droit italien, a des conséquences urbanistiques, quelle que soit la gravité des travaux.

Dans ce cas, il est donc nécessaire de demander et d’obtenir le permis le plus lourd, le plus contraignant et le plus compliqué de tous : le permis de construire. Bonne nouvelle : s’il n’y a pas d’augmentation de volume (et dans ce cas il n’y en a pas), le titre est cher mais pas tant que ça.

La question des condominiums

Lorsque l’on envisage de rénover une dalle solaire, il est nécessaire de parler de relations de copropriété. Dans la grande majorité des cas, en effet, la dalle insiste sur la copropriété, de sorte que toute intervention est soumise à l’autorité de l’assemblée. C’est donc l’assemblée qui donne l’autorisation d’agir sur la dalle et qui organise les travaux.

L’assemblée décide du type de travaux et des acteurs (entreprise de construction) qui y participeront. En conséquence, elle peut imposer aux copropriétaires le paiement des quotes-parts respectives. Il est toutefois important de connaître les mécanismes d’approbation, et notamment les majorités nécessaires pour délibérer.

Le législateur n’a pas été très clair sur ce point. Formellement, il y a deux majorités : deux tiers plus un si les travaux ne sont pas lourds ; la moitié plus un si les travaux sont lourds. Or, cette répartition pourrait s’inspirer de celle qui existe entre l’entretien ordinaire et l’entretien extraordinaire, mais la Cour de cassation est intervenue en la matière, refusant cette correspondance. La division doit être comprise du point de vue de l’effort (économique) requis. Par conséquent, une intervention sur la dalle solaire devrait être décidée à la majorité des deux tiers plus un. Toutefois, en cas de doute, de nombreux administrateurs, afin d’éviter les recours, s’en tiennent à la majorité la plus contraignante.