Rénovation d’une maison à louer : les interventions les plus utiles

Rénover une maison pour la louer, est-ce une bonne idée ? C’est la question que se posent ceux qui ont l’intention de louer une maison mais qui ne sont pas sûrs de son état. La question est plus complexe qu’il n’y paraît à première vue.

Dans cet article, nous nous penchons sur cette question, en étudiant les raisons qui peuvent conduire à la décision de rénover une maison avant de la mettre en location. Enfin, nous décrivons quelques interventions particulièrement utiles.

Est-il judicieux de rénover une maison pour la louer ?

La plupart des gens répondent que non, rénover une maison avant de la louer n’a pas beaucoup de sens, à moins que la maison ne présente de graves problèmes. Après tout, pourquoi consacrer du temps et de l’argent à un bien dont d’autres profiteront ?

En réalité, il s’agit d’une croyance erronée, du moins en partie. En effet, rénover avant de louer peut être une arme efficace pour augmenter les profits locatifs ou pour trouver plus facilement un ou des locataires. Mais reprenons dans l’ordre… Voici les situations dans lesquelles rénover pour louer est une bonne idée.

• Si le bien a des problèmes. Jusqu’à présent, rien de surprenant. Il est communément admis (et justifié par les faits) qu’un logement en mauvais état n’est pas facile à louer et fait baisser considérablement le loyer. On parle d’installations défectueuses, de fenêtres et de portes qui ne fonctionnent pas ou qui sont même cassées, de revêtements très abîmés, etc.

• Si le bien est simplement ancien. La question devient déjà plus intéressante, notamment parce qu’elle rappelle le concept de rénovation en vue d’un relooking. Pour certains, il peut sembler inutile de rénover la maison avant de la louer, si elle ne présente de toute façon aucun problème d’habitabilité. En réalité, c’est l’une des décisions les plus judicieuses que l’on puisse prendre, et ce pour une raison simple : l’offre de logements locatifs a considérablement augmenté ces dernières années, de sorte que la rénovation peut être un motif de différenciation, un moyen de surmonter le goulet d’étranglement. De plus, un logement moderne et agréable à vivre justifie un loyer plus élevé.

• Si vous avez l’intention de louer une pièce à la fois. C’est toujours la meilleure solution. La somme des loyers des différentes pièces est toujours supérieure au loyer que vous obtiendriez si vous louiez toute la maison. En général, l’écart est de 20 %, ce qui représente plusieurs milliers d’euros par an. Le secret consiste maintenant à augmenter le nombre de pièces (toujours dans le respect de la réglementation en vigueur). Pour ce faire, il faut bien sûr procéder à des travaux de rénovation.

• Si vous envisagez de vendre à la fin du bail. Tous les baux ne durent pas quatre ans. Dans certains cas, le bail est de courte durée. Souvent, cette alternative est choisie par ceux qui souhaitent vendre le bien mais attendent que le marché de l’immobilier se porte bien. Dans cette perspective, aucun travail de rénovation n’est gaspillé, car cela permettrait d’augmenter le prix lors de la vente.

Rénover avant de louer : quelles interventions ?

Dans la plupart des cas, rénover avant de louer n’est donc pas seulement une décision judicieuse, c’est même un acte citoyen, qui facilite la recherche de locataires et permet d’augmenter les bénéfices. Mais… quelles sont les interventions à effectuer ? Cela dépend évidemment des différentes situations et des besoins du moment. Il est toutefois possible de dresser une liste des interventions les plus fréquemment demandées et donc les plus utiles.

Peinture. Tout compte fait, étant donné la « légèreté » de l’intervention, elle ne devrait même pas entrer dans la catégorie des rénovations. Quoi qu’il en soit, il est toujours bon de passer une couche de peinture classique avant de louer les locaux. Il s’agit d’un acte simple, voire peu coûteux, qui peut améliorer l’esthétique de n’importe quel bien et, dans les limites de ce qui est permis, le faire paraître plus « jeune » qu’il ne l’est en réalité. Quoi qu’il en soit, il est toujours bon de peindre les murs avant de céder la maison à d’autres personnes. Choisissez évidemment des couleurs neutres, d’autant plus que, si vous optez pour la personnalisation, il se peut que les locataires potentiels aient des goûts différents des vôtres.

Rénovation des installations. Il s’agit d’une intervention importante et relativement coûteuse. Souvent, cependant, elle est nécessaire. C’est le cas lorsque les installations fonctionnent mal. Le conseil est de ne pas lésiner sur le temps et l’argent pour rénover les installations, surtout lorsque leur état actuel peut compromettre votre niveau de vie. Commencez par les installations les plus importantes du point de vue de la sécurité, à savoir le système électrique. Poursuivez avec la plomberie et, enfin, le chauffage.

Remplacement des fenêtres et des portes. Il s’agit également d’une intervention qui peut coûter cher. Elle va de quelques centaines d’euros à des milliers. Pourtant, le remplacement des fenêtres et des portes est indispensable dans au moins deux cas. Premièrement, lorsqu’elles ne fonctionnent pas correctement, qu’il y a des difficultés à fermer les battants ou qu’elles sont même endommagées. Deuxièmement, lorsque, bien que fonctionnant correctement, elles paraissent vieilles et défraîchies. Ce sont en effet les fenêtres et les portes (certainement avec d’autres éléments) qui influencent profondément l’esthétique d’une maison. Une maison, aussi excellente soit-elle à d’autres égards, sera toujours une maison « inesthétique » si elle comporte des fenêtres et des portes défraîchies. Là encore, il est conseillé d’opter pour une approche neutre, exempte de toute tentative apparente de personnalisation.

Division des locaux. C’est l’intervention la plus intelligente que vous puissiez faire. Si votre logement comporte une pièce particulièrement grande, divisez-la. Vous obtiendrez ainsi une pièce que vous pourrez louer, ce qui augmentera considérablement vos revenus. Cela vaut surtout la peine de le faire si vous avez l’intention de louer à des étudiants et à de jeunes travailleurs, qui sont plus enclins à vivre dans quelques mètres carrés. Bien entendu, n’exagérez pas : ne créez une pièce supplémentaire que si elle fait au moins 12 mètres carrés.

Diviser une pièce est moins coûteux et laborieux qu’on ne le pense. Très souvent, il suffit de monter une cloison en plaques de plâtre. Le seul problème de cette intervention réside dans la nécessité de déposer une CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). D’autre part, l’utilisation de plaques de plâtre entraînerait une modification importante du plan d’occupation des sols.

Ne lésinez donc pas sur le temps et l’argent. Si vous voulez tirer le meilleur parti d’une location, réalisez et faites réaliser des travaux de rénovation. Mais qu’elles soient bien ciblées et qu’elles se réfèrent à la dynamique et aux exigences que nous avons décrites dans les paragraphes précédents.