Rénovation d’une maison d’hôtes – Rénovation de maison

Rénover une maison pour en faire une maison d’hôtes, c’est-à-dire transformer une maison en maison d’hôtes : quels sont les travaux à effectuer ? C’est une question que se posent ceux qui veulent rentabiliser la propriété de leur logement en proposant des services d’hébergement.

Il est difficile de répondre à cette question, notamment parce que les obligations légales et les besoins contingents peuvent trahir l’imagination collective des propriétaires. Si, par exemple, vous pensez qu’il suffit de changer un peu le mobilier, vous vous trompez.

Les interventions sont beaucoup plus substantielles, même si vous vous fixez comme simple objectif de respecter les critères légaux, sans ajouter de services supplémentaires qui pourraient augmenter l’attractivité de votre offre.

Dans cet article, nous fournirons des informations utiles à ceux qui souhaitent rénover leur maison en vue de la louer, en précisant les interventions nécessaires et recommandées, bien que non obligatoires (selon la loi).

Qu’est-ce qu’une maison d’hôtes ?

Tout d’abord, il est nécessaire de comprendre ce que l’on entend par maison d’hôtes. En effet, le terme est souvent utilisé à tort, c’est-à-dire avec une signification trop proche de celle de « Bed and Breakfast ». En réalité, il s’agit de deux activités très différentes, également conçues comme telles par le législateur. Ceci – c’est une conséquence – donne lieu à des traitements différents d’un point de vue législatif, et donc à des obligations différentes.

Celui qui offre un service de Bed and Breakfast propose un hébergement contre rémunération dans un appartement qui reste à sa disposition. De plus, il conçoit cette activité comme non continue. De fait, il ne peut pas ouvrir de numéro de TVA.

Le propriétaire, quant à lui, conçoit cette activité comme étant à la fois entrepreneuriale et continue. Il est donc obligé d’une part d’ouvrir un numéro de TVA et d’autre part de déclarer le début de l’activité au moyen d’une SCIA.

En outre, il doit remplir certains critères. Par exemple, l’appartement doit toujours être meublé et toutes les pièces doivent avoir un accès indépendant. En outre, le propriétaire ne doit pas fournir plus de six chambres et plus de quinze lits.

À partir de ces caractéristiques, il est possible de deviner la logique qui sous-tend les efforts du législateur. Il conçoit en effet la maison de chambres comme quelque chose d’intermédiaire entre le Bed and Breakfast et le service hôtelier proprement dit. En fait, pour être en règle, il faut considérer la maison de chambres comme un appartement transformé en hôtel.

Transformer une maison en maison d’hôtes

Il s’ensuit que les interventions pour transformer une maison en une sorte d’hôtel miniature sont très spécifiques et beaucoup plus substantielles que l’imagination collective ne le suggère. Certaines sont même obligatoires. Voici un aperçu des interventions auxquelles vous devrez penser si vous souhaitez rénover votre maison pour en faire une maison d’hôtes.

La question de l’accès autonome

C’est sans doute la question la plus épineuse, notamment parce que tous les « plans d’étage » ne se prêtent pas à un tel changement. Très banalement, certains appartements ne permettent pas un accès autonome. Dans la plupart des cas, il faut donc mettre en place des éléments structurels, voire volumétriques, pour répondre à cette exigence. Il s’agit d’une possibilité qui concerne surtout les maisons individuelles.

Entre autres choses, il pourrait s’agir de l’intervention la plus coûteuse de toutes, précisément parce qu’elle nécessite presque certainement une SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, mais aussi très probablement un permis de construire, qui est le permis le plus difficile à obtenir et aussi le plus coûteux d’un point de vue financier. Entre autres choses, il est également soumis à la dynamique du silence et de la dissidence.

L’ajout de pièces

Outre la nécessité de veiller à ce que chaque chambre dispose d’un accès indépendant, l’une des urgences de ceux qui veulent transformer leur maison en maison d’hôtes est d’obtenir le plus grand nombre de chambres possible (tout en restant dans la limite de six). D’autant plus qu’en règle générale, les habitations civiles disposent de trois, ou au maximum de quatre, chambres à coucher. Il est donc nécessaire de transformer d’autres pièces en chambres à coucher, par exemple le salon, ou même d’obtenir deux pièces d’un logement plus grand.

Dans ce cas, outre les travaux de maçonnerie habituels, il faut évaluer les besoins en lumière (peut-être même en ajoutant une fenêtre) et en électricité, ainsi que la fourniture de meubles. Dans le meilleur des cas, une CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) suffira ; dans le pire des cas, c’est-à-dire lorsqu’il est nécessaire de mettre en place une installation, une SCIA devra être réalisée.

Services complémentaires

Les interventions que nous venons de décrire correspondent aux besoins minimaux, c’est-à-dire ceux qui sont fonctionnels pour se conformer à la réglementation ou même simplement pour mettre en place des possibilités de monétisation. Mais le jeu se joue aussi dans d’autres domaines, puisqu’il faut surmonter et vaincre la concurrence des Bed and Breakfasts, sans marcher sur les plates-bandes de l’hôtellerie proprement dite, qui s’adresse généralement à un public différent.

D’où la nécessité de mettre en place des services supplémentaires qui différencient en quelque sorte l’offre. Une première hypothèse pourrait être, très trivialement, de construire une salle de bain pour chaque chambre, une caractéristique dont toutes les chambres d’hôtes ne peuvent pas se vanter. Cependant, certaines chambres d’hôtes vont plus loin et proposent des services de type spa tels qu’un sauna, un dispositif (ou plutôt une pièce) qui, en réalité, ne nécessite pas beaucoup d’espace et qui peut être réalisé à un coût abordable.

Bien entendu, si vous souhaitez rénover votre maison afin de créer une entreprise de chambres d’hôtes, vous devez évaluer non seulement vos souhaits, mais aussi et surtout vos moyens financiers, car toutes ces interventions, prises dans leur ensemble, peuvent coûter jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros.