Rénovation d’une maison en centre-ville : comment faire ?

La rénovation d’une maison dans le centre historique est un phénomène assez fréquent. En effet, en Italie, le pourcentage d’urbanisation est élevé, de sorte qu’une grande partie du parc immobilier se trouve dans les villes. Une grande partie de ce parc immobilier se trouve dans les villes, dont une partie importante dans les centres historiques.

La question est épineuse, car les immeubles situés dans les centres historiques peuvent être soumis à des restrictions, avec tout ce que cela implique en termes de permis et d’autorisations. La question est également compliquée du point de vue de la construction, mais pas toujours, car ces biens peuvent avoir une valeur historique. Dans ce cas, les exigences de confort se mêlent à la nécessité d’intervenir « sur la pointe des pieds » du point de vue esthétique.

Dans l’article suivant, nous aborderons ces aspects et d’autres encore, en proposant quelques interventions qui peuvent être appropriées pour ceux qui ont l’intention de rénover une maison dans le centre historique.

Les opportunités et les difficultés de la rénovation d’une maison en centre ville

Les difficultés liées à la rénovation d’une maison dans un centre historique ont été évoquées dans l’introduction. Ces difficultés sont de deux ordres. La première est la législation, qui est souvent stricte lorsqu’il s’agit de rénover une maison dans le centre historique. Pour certaines interventions, des autorisations supplémentaires sont nécessaires, tandis que d’autres interventions sont absolument interdites.

Le deuxième type de difficulté est purement lié à la construction. De nombreuses maisons du centre ville sont anciennes et donc très caractéristiques d’un point de vue architectural. Certaines interventions, pour autant qu’elles soient accordées, risquent de compromettre la valeur artistique de la propriété. Il s’agit donc d’un élément supplémentaire à prendre en considération.

Bien entendu, la rénovation d’une maison dans le centre ville offre également des opportunités. Les prix sont en effet beaucoup plus élevés, tant à la location qu’à l’achat. Il s’ensuit que la rentabilité des interventions est plus élevée. Par conséquent, dans la plupart des cas, même si les dépenses initiales sont importantes, il vaut la peine de rénover une maison dans le centre historique.

Législation pour la rénovation d’une maison dans le centre historique

La réglementation est non seulement stricte, mais aussi complexe. Outre la pléthore d’autorisations habituelles (CILA, SCIA, permis de construire), le propriétaire d’un bien situé dans le centre historique doit faire face à l’épineux problème des contraintes. La contrainte la plus répandue, et qui concerne tant de biens, est la contrainte paysagère. Pour simplifier, on peut dire que cette contrainte réglemente les interventions extérieures, celles qui sont susceptibles de modifier le « paysage » de la ville, sa ligne d’horizon.

Les autorisations, selon le caractère invasif des interventions, peuvent être ordinaires ou simplifiées. Dans le premier cas, cinq ou six mois peuvent s’écouler avant l’obtention d’un permis. Dans le second cas, la règle du silence-consentement s’applique, de sorte qu’il est possible d’agir après deux mois. La règle s’applique presque intervention par intervention, et il est donc conseillé de s’approvisionner et de vérifier dans quelle catégorie se situent les interventions que vous avez l’intention d’effectuer.

Quoi qu’il en soit, les règles de référence, pour ceux qui souhaitent approfondir leurs recherches, sont les suivantes :

• Articles 134, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 143 et 156 du Code civil, pour savoir quelles sont les propriétés soumises à des restrictions paysagères.
• Décret législatif n° 42 de 2003, également connu sous le nom de Code du patrimoine culturel.
• Testo Unico per l’Edilizia, pour la réglementation des autorisations et des permis.

Maison ancienne ou moderne ? Deux approches différentes

Avant de proposer des interventions, il est bon de faire une mise au point. En fonction de l’aspect de la maison et de son histoire, deux approches différentes sont nécessaires.

Si la propriété est ancienne et a une certaine valeur historique, il est bon de tenir compte de sa spécificité artistique et architecturale, et donc d’essayer d’intervenir le moins possible sur le plan esthétique, ou de le faire en suivant une idée précise.

Si le bien est moderne, on peut agir comme d’habitude, à la seule différence que, dans ce cas, les contraintes de permis et d’autorisation sont plus strictes qu’on ne le pense.

Rénovation d’une maison en centre ville : quelques propositions

Voici quelques interventions qui pourraient être réalisées pour valoriser les bâtiments dans les centres historiques.

• Isolation thermique. Il s’agit d’une intervention visant l’efficacité énergétique. Selon la réglementation, elle ne peut être réalisée qu’à l’intérieur de la maison, bien que cela entraîne une légère réduction de la surface au sol.

• Consolidation des piliers et des planchers. Ces interventions sont souvent nécessaires, surtout lorsque le bâtiment est ancien, peut-être mal rénové et construit à une époque où la législation parasismique n’était que sommaire, voire inexistante.

• Renouvellement des finitions. Il s’agit d’une intervention très particulière, surtout si les finitions sont extérieures (en raison des contraintes) mais aussi si elles sont intérieures (en raison du risque de compromettre la valeur artistique).

• Création d’espaces ouverts. C’est un besoin qui peut se faire sentir, notamment parce que si le bâtiment est ancien, la gestion de l’espace répond à des canons passés qui sont aujourd’hui démodés.

• Remise en état des installations. Il s’agit également d’une intervention due à l’usure du temps, mais aussi au fait que l’ingénierie des installations est aujourd’hui très différente de ce qu’elle était il y a quelques décennies, et qu’il est donc urgent de les moderniser.

Combien coûte la rénovation d’une maison en centre ville ?

Combien coûtent ces interventions ? Il est évident que les prix varient non seulement en fonction des exigences de l’entreprise, mais aussi et surtout en fonction du type d’intervention. Souvent, ce sont aussi les matériaux et même l’idée de conception (s’il y en a une) qui ont un impact.

Cependant, c’est évident, les interventions les plus coûteuses sont celles qui affectent la structure, comme la consolidation. Même l’installation d’une isolation thermique, compte tenu de la surface couverte, est assez coûteuse. En revanche, si l’on ne se laisse pas aller à la dynamique de la conception, les finitions représentent une dépense plus que supportable.

Le conseil est d’agir sur deux fronts. D’une part, demander des avantages fiscaux, qui sont très intéressants aujourd’hui, surtout s’il s’agit de travaux d’efficacité énergétique. D’autre part, demander et comparer un maximum de devis, afin d’optimiser les dépenses et d’identifier la meilleure solution en termes de rapport qualité/prix.