Rénovation d’une maison louée : le locataire ou le propriétaire doit-il payer ?

Rénovation d’une maison en location : qui paie ? Avant tout, qui paie les dépenses, le locataire ou le propriétaire ? La question est importante, notamment parce que c’est précisément la répartition des dépenses pour les travaux dans le logement qui alimente les controverses entre locataires et propriétaires, au point de dégénérer en litiges qui peuvent avoir des conséquences dramatiques pour la gestion locative.

Pour éviter ces conséquences désagréables, il convient donc de bien connaître le sujet et de communiquer au locataire ses obligations, ses droits et ses devoirs avant que le « casus belli » ne se produise. Dans cet article, nous proposons un aperçu exhaustif de la matière, en précisant les cas où les frais sont à charge du locataire et les cas où les frais sont à charge du bailleur.

Rénovation d’une maison louée : ce que dit la législation

Le code civil consacre une certaine place à cette question. Toutefois, la législation ne brille pas par sa clarté et se prête donc à de nombreuses interprétations. C’est précisément ce manque de clarté qui est à l’origine des tensions entre les acteurs concernés.

Il existe deux solutions. La première consiste à adopter le régime proposé par d’autres institutions, comme l’Inland Revenue, qui peut toutefois ne pas être contraignant, surtout si l’affaire dégénère et débouche sur un véritable procès civil.

La deuxième solution est beaucoup plus simple à adopter, à condition d’y réfléchir à temps. Elle consiste à établir à l’avance quelles dépenses sont à la charge du locataire et lesquelles sont à la charge du propriétaire, et à mettre le tout par écrit dans le bail, de manière claire et non équivoque. Malheureusement, en partie par inexpérience et en partie par précipitation, de nombreux contrats de bail ne tiennent pas compte de ce sujet. D’où les diatribes qui surgissent chaque fois qu’il faut faire un travail.

Quoi qu’il en soit, que dit la législation ? Très trivialement, elle attribue au locataire les travaux d’entretien et au propriétaire les travaux les plus lourds, c’est-à-dire ceux qui sont nécessaires à l’usage auquel le bien est destiné. Or, l’alea qui entoure ces définitions est évident. Il est en effet très difficile de classer chaque intervention dans l’une des deux catégories. La tentation la plus forte est de faire correspondre ces catégories à la distinction entre l’entretien ordinaire et l’entretien extraordinaire, mais ce serait exagéré. Pensons au remplacement de la colonne montante : il fait partie de la catégorie de l’entretien ordinaire, mais en réalité, il relève toujours de la responsabilité du propriétaire.

Il est clair que de tels critères ne peuvent être utilisés. En réalité, la jurisprudence n’a pas encore été totalement clarifiée. D’où la nécessité d’adopter la « solution contractuelle » susmentionnée. Même dans le cas où le contrat ne contient aucune référence à la division du travail, la deuxième alternative reste valable : se baser sur le tableau de l’Agenzie delle Entrate.

Travaux aux frais du propriétaire

Le document porte un nom précis, à savoir « Tableau des charges accessoires, répartition entre propriétaire et locataire convenue entre confedilizia et Sunia-Sicet-Uniat ». Ce tableau date de 2014, il est donc assez récent.

Pour comprendre le tableau, il est nécessaire de connaître les concepts de propriétaire et de locataire. Très trivialement, le propriétaire est le propriétaire de la maison, tandis que le locataire est le locataire.

D’après le tableau, il s’agit du travail à effectuer par le propriétaire/locataire.

Concernant l’ascenseur :

• Installation de l’équipement
• Adaptation aux nouvelles dispositions légales

Concernant l’autoclave

• Installation à partir de zéro
• Remplacement complet du système
• Remplacement des éléments primaires

En ce qui concerne l’éclairage, l’interphone vidéo, les systèmes de surveillance vidéo

• Installation ex novo de systèmes
• Remplacement d’installations

Systèmes de chauffage et d’eau chaude

• Installation ex novo de systèmes
• Remplacement d’installations
• Adaptation des installations aux nouvelles réglementations

Système de lutte contre l’incendie

• Installation ex novo de systèmes
• Remplacement d’installations
• Achat d’extincteurs

Parties communes

• Remplacement des gouttières et des tuyaux d’évacuation
• Réparation de toitures et de dalles
• Réparation intégrale des égouts
• Remplacement du marbre, des mains courantes et des garde-corps
• Remplacement des serrures
• Installation d’accessoires tels que boîtes aux lettres, armoires à compteurs, éléments de mobilier

Appartement loué

• Remplacement des sols et des murs
• Remplacement des éléments de chauffage et de climatisation

Travaux aux frais du locataire

Quels sont les travaux à la charge du locataire ? C’est toujours indiqué dans le tableau ci-dessus. Ils sont d’ailleurs quantitativement supérieurs aux travaux du propriétaire occupant, mais ils se caractérisent tous par un coût assez faible. En tout état de cause, voici une liste exhaustive.

Concernant l’ascenseur :

• Réparations mineures
• Test

Concernant l’autoclave

• Entretien de routine (par exemple, surveillance et nettoyage)
• Recharge de la pression du réservoir
• Relevé de compteur

Concernant l’éclairage, l’interphonie vidéo, les systèmes de vidéosurveillance

• Entretien courant et petites réparations

Systèmes de chauffage et d’eau chaude

• Nettoyage des filtres
• Relevé de compteur
• Achat de carburant
• Entretien courant, petites réparations (pour autant qu’elles ne nécessitent pas le remplacement de composants)

Système de lutte contre l’incendie

• Remplissage des extincteurs
• Test

Parties communes

• Nettoyage des gouttières
• Entretien courant des toits et des dalles
• Petites réparations du réseau d’égouts
• Nettoyage ou petites réparations du marbre, des mains courantes et des garde-corps
• Entretien d’espaces verts

Appartement loué

• Entretien courant des revêtements muraux et de sol (par exemple, réparation de petites lésions)
• Réparation de luminaires, de volets et de portes
• Remise à neuf de serrures (sans remplacement)
• Peinture des murs
• Remplacement des vitres
• Réparation des câbles et des prises
• Peindre les métaux et les boiseries

Comme le montre une lecture rapide, des doutes et des malentendus peuvent surgir même en se référant à cette liste. Le conseil est d’aborder la question le plus calmement possible et, si nécessaire, d’entamer une négociation en bonne et due forme. En tant que propriétaire, il ne sert à rien d’aller dans le mur, notamment parce que la gestion des baux est une activité particulière. Il est rare que les deux parties aient le dessus. Cherchez donc le dialogue.

Bien sûr, il faut le répéter, le conseil est de mettre noir sur blanc dans le bail la répartition des charges, afin d’éviter les réclamations futures.