Rénovation et usufruit : que peut-on faire ?
Quel est le lien entre le concept de rénovation d’une maison et l’usufruit ? En d’autres termes, quelles sont les interventions qu’une personne ayant l’usufruit peut effectuer ? Quelles sont les limites fixées par le législateur à cet égard ? Quelles sont les règles pour la jouissance des déductions fiscales ?
Ce sont des questions que se posent les personnes qui ont l’usufruit d’une maison et qui souhaitent effectuer des travaux de rénovation. Une éventualité qui est loin d’être rare.
Nous en parlons dans cet article, en donnant un aperçu des droits d’usufruit du point de vue des rénovations et en précisant dans quels cas les usufruitiers peuvent intervenir plus ou moins librement, même en l’absence du consentement du nu-propriétaire.
Qu’entend-on par usufruit ?
Avant d’étudier le lien entre la rénovation d’un logement et l’usufruit, il convient de préciser ce que l’on entend par ce terme. En effet, il revient souvent dans le langage courant, mais tout aussi souvent son sens, le vrai sens du moins, est ignoré comme désignant un phénomène qui concerne objectivement une catégorie particulière de personnes.
Qu’est-ce que l’usufruit ? L’usufruit est le droit d’habiter un bien en l’absence de la pleine propriété. Dans ce cas, l’usufruitier est opposé au nu-propriétaire, qui détient le bien sans droit d’habitation. Pourquoi cette distinction ? Elle n’est pas une particularité du système législatif italien ; au contraire, elle répond à un besoin assez universel : celui de permettre à certaines catégories de fonctionnaires d’habiter la maison de résidence même si, pour diverses raisons, ils n’en détiennent pas la propriété.
Pensons aux mères avec enfant en cas de divorce, évidemment lorsque le domicile conjugal n’appartenait qu’au mari. Pensons à la veuve, qui conserve l’usufruit même lorsque les biens sont partagés avec les autres héritiers.
La possibilité de diviser la pleine propriété en usufruit et en nue-propriété a toutefois créé certaines dynamiques de négociation. Il n’est pas rare, par exemple, qu’une personne âgée vende la nue-propriété et garde l’usufruit pour elle. Elle obtient ainsi des liquidités sans avoir à changer ses habitudes, ou pire, à changer de logement.
La question de l’usufruit est évidemment plus complexe que cela, puisqu’il s’agit toujours d’une demi-propriété qui, si elle permet d’une part de conserver le droit d’habitation, exclut d’autre part certaines possibilités. Certaines d’entre elles concernent précisément les questions de construction. C’est ici que commence le raisonnement sur le lien entre la rénovation d’une maison et l’usufruit.
Ce que l’usufruitier peut faire
Cela dit, que peut et ne peut pas faire l’usufruitier ? Cette question n’est pas anodine, notamment parce que l’usufruitier se « sent » généralement propriétaire de la maison. Après tout, il y vit. Toutefois, le Testo Unico dell’Edilizia et un certain nombre d’arrêts de la Cour de cassation ont bien défini le périmètre des possibilités. Celles-ci, il faut le dire, sont nombreuses, mais n’incluent pas le large éventail d’options dont dispose un propriétaire « total », du moins pas à cent pour cent.
Pour comprendre la logique du législateur, il faut savoir quels sont les titres d’habitation que l’usufruitier peut demander. La réponse est : tous. L’article 11, paragraphe 1, de la loi consolidée sur la construction dispose en effet que « le permis de bâtir est délivré au propriétaire de l’immeuble ou à toute personne habilitée à en faire la demande ». Or, selon la jurisprudence, et donc selon la Cour de cassation, l’usufruitier possède ce titre.
Il y a cependant un « mais » à prendre en considération, à savoir une interdiction qui limite, et de beaucoup, la marge de manœuvre de l’usufruitier. Cette interdiction est contenue dans l’article 986 du Code civil, qui stipule que l’usufruitier ne peut modifier la destination du bien. Dans les cas les plus flagrants, il ne peut pas construire sur des terres agricoles. Dans les cas les plus courants, il ne peut, par exemple, transformer un bien en studio. Enfin, cette interdiction peut être contournée si le nu-propriétaire donne son accord.
En définitive, l’usufruitier peut donc s’exécuter :
- Les travaux d’entretien ordinaire, qui relèvent effectivement de sa responsabilité (il est comparé dans ce cas à un locataire classique).
- Les travaux d’entretien extraordinaires, tels que la réparation d’éléments structurels
- Les travaux de rénovation de bâtiments, même avec des ajouts, à condition que la destination originale du bâtiment soit préservée.
Le conseil, cependant, est toujours d’agir de concert avec le nu-propriétaire. D’abord et avant tout, pour une question d’éthique. D’autre part, il est vrai que l’usufruitier a le droit d’habitation, mais il est vrai aussi que le bien passera un jour au nu-propriétaire de plein droit. Lorsqu’une modification est apportée, elle affecte donc le bien d’autrui.
Deuxièmement, il est bon d’agir avec l’accord du nu-propriétaire (éventuellement par écrit) pour éviter les litiges. Certaines interventions sont limites et peuvent conduire à des litiges désagréables.
Conseils pour améliorer la propriété
L’objectif de l’usufruitier ne devrait pas être de modifier radicalement l’apparence d’un bien, peut-être en restant à peine dans les limites de l’utilisation. L’objectif devrait plutôt être d’améliorer l’habitabilité du bien. Cela peut se faire relativement facilement, sans dépenser des dizaines de milliers d’euros et sans heurter le nu-propriétaire (éventualité toujours désagréable).
Une idée est de travailler sur les finitions, surtout si elles sont anciennes et ont des conséquences du point de vue de l’habitabilité. Il s’agit principalement des fenêtres et des portes, qui sont responsables – comme d’autres éléments – de l’efficacité énergétique d’un bâtiment. Changer les fenêtres et les portes permet d’éviter les pertes de chaleur et donc d’économiser sur les factures d’énergie.
Avec modération, il est également bon de remplacer les revêtements muraux, y compris éventuellement les revêtements de sol, pour les mettre à son goût. Il s’agit d’une catégorie d’intervention relativement rapide, tant pour la mise en place que pour le « démontage » (au cas où le nu-propriétaire n’apprécierait pas les choix de l’usufruitier dans le futur).
Gérard est un rédacteur spécialisé dans l’immobilier pour le blog primo-accedants.fr. Avec ses années d’expérience dans le domaine, il est capable de fournir des analyses précises et des conseils pratiques pour les primo-accédants qui cherchent à acheter leur première maison ou appartement.