Rénover une maison sans accessibilité : est-ce possible ?

Rénover une maison sans accessibilité, est-ce possible ? C’est une question que beaucoup se posent. Et non, tous ceux qui développent ce doute ne sont pas coupables de malfaçons ou de non-conformité à la législation en vigueur.

Être propriétaire d’une maison sans certificat d’occupation est moins rare qu’on ne le pense et, surtout, indique souvent une condition de normalité, qui n’impose aucune obligation d’un point de vue législatif.

Dans cet article, nous proposons un aperçu du certificat d’agilité, en expliquant quand il est nécessaire (surprise : pas toujours), et quelles sont les limites de son absence en ce qui concerne les travaux de rénovation d’une maison.

Qu’est-ce que l’agilité ?

Le concept d’habitabilité est clair : un bien immobilier est habitable lorsqu’il présente toutes les caractéristiques nécessaires à son utilisation, conformément à la législation en vigueur. L’habitabilité est démontrée par ce que l’on appelle le certificat d’habitabilité, qui remplace depuis quelques années le certificat d’habitabilité. Il s’agit d’une simplification, car il existait auparavant plusieurs certificats, en fonction de l’utilisation prévue du bien.

Les efforts législatifs des deux dernières décennies ont visé à accroître la régularisation des biens immobiliers. Cependant, transformer un contexte chaotique en un contexte parfaitement régulier implique dans la plupart des cas d’agir rétroactivement, ce qui pose de nombreux problèmes aux propriétaires de biens anciens. D’autre part, il serait un peu exagéré d’exiger d’un bien construit il y a plusieurs décennies qu’il réponde à des critères élaborés dans les années 2000.

Ainsi, non sans quelques interventions sporadiques de la Cour suprême, il a été établi que pour les bâtiments très anciens, construits avant 1934, le certificat d’habitabilité n’est pas nécessaire, pour autant qu’il n’y ait pas eu de rénovation lourde récente (concrètement, à partir de 2003).

Pour les bâtiments nouvellement construits ou ayant fait l’objet d’une rénovation lourde, le certificat d’habitabilité est nécessaire ou doit être redemandé. Le non-respect de cette obligation entraîne une pénalité. Dans le second cas, ce certificat doit être demandé à l’achèvement des travaux.

En revanche, il est possible de mettre sur le marché ou de louer un bien auquel n’est pas attaché un certificat d’aptitude. Tout cela, bien entendu, à condition qu’il ne soit pas abusif (totalement ou partiellement) et que le cocontractant, qu’il s’agisse du locataire ou du vendeur, soit au courant de l’absence de ce document important.

Mais que se passe-t-il si l’on a l’intention d’effectuer une rénovation sans posséder le certificat d’aptitude ?

Quand est-il possible de rénover sans certificat d’occupation ?

Il existe deux cas dans lesquels un certificat d’habitabilité n’est pas nécessaire avant d’effectuer des travaux de rénovation.

Le premier consiste en une vétusté importante de l’immeuble. Comme nous l’avons déjà précisé, si l’immeuble a été construit avant 1934 et n’a pas subi de modifications importantes depuis 2003, le certificat d’habitabilité n’est pas exigé par la loi. Par contre, une fois les nouveaux travaux de rénovation terminés, il sera nécessaire de demander le certificat d’habitabilité.

Le deuxième cas indique une situation de non-conformité et concerne des bâtiments qui devraient avoir un certificat d’aptitude mais qui n’en ont tout simplement pas. Si l’absence du document est due à un oubli lors de la construction, il suffit de présenter la documentation pour obtenir le certificat. Si l’absence est due à une situation d’illégalité, totale ou partielle, il est nécessaire de la rétablir.

Les situations de non-conformité n’impliquent cependant pas l’impossibilité totale de procéder à des travaux de rénovation. A condition que ceux-ci soient très légers et n’affectent pas le plan, les éléments structurels et la volumétrie. En clair, toutes les interventions dans ce cas devraient entrer dans la catégorie des « constructions libres ».

Heureusement, un grand nombre des interventions les plus demandées entrent dans cette catégorie. Par exemple, le remplacement des fenêtres et des portes, le remplacement des sols et des revêtements muraux, la peinture (évidemment). Des interventions qui sont également très coûteuses, mais qui ne créeraient aucun changement documentaire, ni dans la vue, ni dans le plan.

Comment obtenir un certificat d’aptitude

Indépendamment des obligations légales et des sanctions, un bien immobilier sans certificat d’aptitude est un bien monolithique, surtout si vous avez l’intention de capitaliser sur votre propriété. La référence est évidemment la vente et la location.

Soyons clairs, comme nous l’avons précisé plus haut, l’absence de certificat d’agilité ne sanctionne pas l’invendabilité du bien ou l’impossibilité de le louer, à condition que l’autre partie en soit parfaitement consciente (et documentée dans l’acte). En revanche, et c’est tout aussi évident, un bien sans certificat d’occupation est un bien qui se dépréciera, et ce pour une raison toute simple : le marché est rempli d’appartements récemment construits, et donc en possession de ce document.

Comment obtenir un certificat d’occupation ? Il est évident que vous ne pouvez pas le faire vous-même. C’est la loi qui impose de s’adresser à un professionnel qualifié, et de toute façon l’opération serait trop compliquée pour une personne ordinaire.

Un architecte, un ingénieur ou un géomètre doit être consulté. Il devra joindre divers documents prouvant que l’immeuble est effectivement apte à l’habitation. Heureusement, le législateur a simplifié la procédure à tel point qu’aujourd’hui le certificat est… une auto-certification, évidemment sous responsabilité pénale. Cela raccourcit, et de beaucoup, les délais, transformant l’obtention du certificat en une simple formalité, si les conditions sont remplies.

L’auto-certification est une possibilité tant dans les cas de demande post-intervention que dans les cas de demande extemporanée, peut-être en vue de la vente du bien. Il n’est pas rare, en effet, que le vendeur demande explicitement la possession du certificat, conscient de la dynamique de dévaluation déclenchée par l’absence du document.