Rénover une maison sans permis : est-ce possible ?

Est-il possible de rénover une maison sans permis ? C’est la question que se posent ceux qui envisagent une rénovation, peut-être de grande ampleur, mais qui craignent la bureaucratie, considérée dans l’imaginaire collectif (mais aussi dans la réalité) comme une source de maux de tête. La réponse est oui, mais seulement sous certaines conditions.

Nous abordons cette question dans cet article, en décrivant les situations dans lesquelles il est réellement et légalement possible de rénover une maison sans permis et en donnant un aperçu des titres de permis d’urbanisme (tels qu’ils sont officiellement appelés).

Quels permis pour rénover une maison

Avant de décrire les situations dans lesquelles il est possible de rénover une maison sans permis (et sans se mettre hors la loi), il convient de donner un aperçu des permis eux-mêmes, c’est-à-dire de décrire ceux qui sont généralement obligatoires en cas de rénovation.

Le permis le plus léger de tous, ou plutôt le titre (c’est le nom officiel) est le CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Ce titre consiste en une communication aux bureaux compétents, accompagnée d’un rapport technique. Il n’est donc pas soumis au jugement de l’autorité. Le CILA est nécessaire lorsque les interventions ne font que modifier le plan, mais laissent intacts les structures et les volumes. Son coût est d’environ 500 à 800 euros, y compris les honoraires du technicien.

Le deuxième permis/licence par ordre d’importance est le SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Il est obligatoire lorsque des interventions modifient des éléments structurels, tels que les toits, les piliers, les murs porteurs et les installations (mais seulement si la conception initiale est modifiée). Comme le CILA, ce permis est également libéré de l’avis de l’autorité. Il s’agit à nouveau d’une communication, plus substantielle dans ce cas en termes d’informations et de pièces jointes à inclure. Le SCIA coûte, taxe comprise, entre 800 et 1 200 euros.

Enfin, il y a le permis de construire, qui est le titre le plus lourd de tous. Il est nécessaire lorsque l’intervention modifie également la volumétrie et c’est généralement celui qui coûte le plus cher, notamment parce que les coûts dépendent de l’ampleur des travaux. Il s’agit toutefois de plusieurs milliers d’euros. Une version plus légère du permis de bâtir coûte environ 1 500 euros, mais est réservée aux simples changements d’affectation, sans ajout de volume.

Il convient également de mentionner le CIL, comunicazione di inizio lavori, qui est presque tombé en désuétude avec les réformes de ces dernières années. Il s’agit d’un CILA sans assermentation. Aujourd’hui, il n’est nécessaire que pour régulariser les échafaudages.

Quand peut-on rénover sa maison sans permis ?

Ceci étant dit, il est temps de répondre à la question « quand est-il possible de rénover sans permis ? ». En fait, il suffit de procéder par exclusion. Si les permis concernent des interventions qui modifient le plan, la structure et le volume, il est évident qu’il est possible d’agir sans permis lorsque… On ne modifie pas le plan, la structure et le volume. C’est-à-dire lorsqu’on intervient exclusivement sur les finitions.

Cette condition peut paraître restrictive, mais en réalité la plupart des interventions, ou du moins les plus demandées, entrent dans cette catégorie.

Prenons par exemple l’une des interventions les plus fréquemment réalisées et qui, pour certains, est presque synonyme de « rénovation » : le remplacement des sols. En fait, ce type d’intervention ne concerne en rien le plan, le volume ou la structure. Bien qu’esthétiquement importante, il s’agit simplement d’un travail de finition.

Une autre intervention considérée comme « lourde » par la plupart, mais qui peut être réalisée sans permis, est le remplacement des fenêtres et des portes. A condition toutefois que les dimensions des nouvelles fenêtres et portes soient identiques à celles des anciennes. Dans ce cas, il s’agirait d’un changement de plan et un CILA serait nécessaire.

Même le redoutable ravalement de façade peut être réalisé sans permis. Certes, un CIL est nécessaire pour les échafaudages, mais c’est peu par rapport au CILA, au SCIA et surtout au permis de bâtir.

Attention à la tricherie

La tentation de rénover une maison sans permis est toujours très forte. Notamment parce que les permis imposent des dépenses non négligeables, ainsi que du stress et une perte de temps. Il est évident que la ligne de conduite incontournable est de respecter les règles, c’est-à-dire de demander une autorisation chaque fois que la loi l’exige.

Dans le cas contraire, on commettrait ni plus ni moins qu’un abus de construction. Commettre un abus de construction est mauvais à tous égards, éthiquement et économiquement en premier lieu. Une maison qui fait l’objet de graves abus de construction, même minimes, ne peut être échangée. C’est-à-dire qu’elle peut être vendue sans que l’acheteur le sache, commettant ainsi une autre infraction, avec le risque d’une demande d’indemnisation qui en découle. Sans parler des sanctions, qui comprennent l’arrestation et l’amende, ainsi que la remise en état et l’enlèvement des travaux non autorisés.

Par conséquent, si vous envisagez d’effectuer des travaux qui affectent d’une manière ou d’une autre le plan, les structures et le volume, demandez et obtenez toujours les autorisations nécessaires.

Dans certains cas, la situation n’est pas aussi tranchée qu’il n’y paraît. Certaines interventions sont en effet limites, du moins dans l’imaginaire collectif. Dans ce cas, il est conseillé de faire appel à un professionnel, qu’il s’agisse d’un architecte, d’un ingénieur ou d’un géomètre, qui pourra déterminer avec certitude s’il est nécessaire de demander un permis.

La demande et l’obtention d’un titre peuvent être coûteuses et stressantes, mais il faut reconnaître qu’elles le sont beaucoup moins que par le passé. Actuellement, deux titres sur trois ne sont pas soumis à l’avis de l’autorité. Un détail qui n’est pas négligeable, puisque cela raccourcit considérablement les délais et, par conséquent, les coûts. En fin de compte, le seul titre qui peut sérieusement gêner, au point d’exercer une fonction obstructive, est le permis de construire.