Le taux d’endettement maximal recommandé est fixé à 35 % par le HCSF depuis 2021
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a instauré depuis le 1er janvier 2021 un plafond maximal de taux d’endettement à 35 %. Cette règle intègre désormais l'assurance emprunteur dans le calcul, renforçant ainsi la prévention contre le surendettement, particulièrement sensible pour les primo-accédants. Ce seuil correspond à la part maximale des revenus mensuels nets qu’un foyer peut consacrer au remboursement de l’ensemble de ses crédits.
Le calcul du taux d’endettement s’effectue en divisant le total des charges mensuelles, incluant les mensualités de crédit et l’assurance emprunteur, par les revenus mensuels nets, puis multiplié par 100. Cette méthode restitue la charge financière réelle que supporte le ménage et sert d’indicateur clé à la banque pour évaluer la capacité de remboursement avant l’octroi du prêt.
Une flexibilité de dérogation à 35 % s’applique à 20 % des dossiers dont 30 % pour les primo-accédants
Depuis le 29 septembre 2021, les banques bénéficient d’une marge de manœuvre avec une dérogation possible au taux d’endettement de 35 % dans 20 % des dossiers de prêts. Cette flexibilité concerne en priorité les achats de résidences principales, parmi lesquels 30 % des dossiers dérogatoires sont dédiés aux primo-accédants.
Cette dérogation permet à un emprunteur d’avoir un taux d’endettement supérieur à 35 %, à condition de justifier d’un reste à vivre suffisant et d’un dossier solide évalué en fonction de la stabilité des revenus, la gestion financière ou la qualité des garanties. Par exemple, un jeune couple avec un apport personnel et un reste à vivre positif peut ainsi bénéficier de cette marge sans compromettre la risque bancaire.
La décision prise par le HCSF en juin 2023 a renforcé ce cadre en précisant strictement les conditions d’éligibilité à cette mesure, afin de maintenir l’équilibre entre souplesse d’accès au crédit et maîtrise du risque financier.
L’apport personnel minimum de 10 % réduit le montant emprunté et influe favorablement sur le taux d’endettement
Pour les primo-accédants, disposer d’un apport personnel d’au moins 10 % du prix du bien est une stratégie efficace pour améliorer la capacité d’emprunt. Cet apport limite le montant total à financer, permettant ainsi de réduire les mensualités et le taux d’endettement global.
Au-delà de 20 % d’apport, les établissements bancaires peuvent proposer des taux plus avantageux, diminuant encore les charges mensuelles. Cet apport alimente aussi la prise en charge des frais annexes inhérents à l’achat, tels que les frais de notaire, évitant de les capitaliser et donc d’augmenter artificiellement le taux d’endettement.
En pratique, pour un bien de 200 000 euros, un apport de 20 000 euros diminue le montant emprunté à 180 000 euros, allégeant notablement les mensualités, ce qui facilite l’obtention du prêt et la stabilité financière du ménage.
Allonger la durée de remboursement réduit les mensualités et modère le taux d’endettement mais augmente le coût total
Allonger la durée du prêt immobilier est une méthode fréquemment utilisée pour faire baisser la mensualité et ainsi réduire le taux d’endettement. Par exemple, étendre la durée du crédit de 20 à 25 ans peut accroître la capacité d’emprunt de l’ordre de 15 à 20 %, selon le profil emprunteur et les conditions de taux en vigueur.
Cependant, cette approche augmente le coût total du crédit, car les intérêts s’accumulent sur une période plus longue. La banque doit donc analyser la soutenabilité du remboursement dans la durée et accepter cette modulation, en tenant compte particulièrement du reste à vivre et de la stabilité des ressources.
Ce compromis entre flexibilité mensuelle et coût global doit être évalué précisément pour ne pas compromettre la viabilité financière du projet immobilier.
Simulateurs et courtiers optimisent le calcul de la capacité d’emprunt personnalisé pour primo-accédants
Pour une estimation précise de leur capacité d’emprunt, les primo-accédants peuvent utiliser des simulateurs en ligne gratuits, qui intègrent l’ensemble des paramètres indispensables : revenus nets, charges financières, assurance emprunteur, apport personnel, durée et taux d’intérêt.
Faire appel à un courtier en prêt immobilier s’avère également judicieux. Ce professionnel optimise le montage financier, met en valeur les aides possibles comme le PTZ, négocie les conditions de prêt et consolide le dossier. Ainsi, même avec un taux d’endettement proche ou dépassant légèrement 35 %, les chances d’acceptation du prêt augmentent sensiblement.
Voici les étapes recommandées pour préparer ce calcul :
- Réunir toutes les données financières : revenus nets, charges actuelles, crédits en cours, et apport disponible.
- Utiliser un simulateur en ligne pour obtenir un taux d’endettement précis et définir la capacité d’emprunt.
- Intégrer dans ce calcul l’impact de l’assurance emprunteur et des aides éventuelles, notamment le prêt à taux zéro (PTZ).
- Évaluer la possibilité d’ajuster la durée du prêt de manière à optimiser le montant empruntable sans augmenter excessivement le coût global.
- Consulter un courtier pour affiner le dossier, tester différentes offres et négocier les conditions les plus favorables.
- Préparer un dossier solide en valorisant l’apport, la stabilité financière et un reste à vivre équilibré afin de convaincre la banque.
Selon cette analyse approfondie, la comparaison rigoureuse des offres de crédit est un facteur déterminant pour optimiser ses conditions d’emprunt et maîtriser son taux d’endettement.
