Le calcul de la TEOM repose sur la valeur locative cadastrale moitié abattue multipliée par le taux communal
Pour déterminer la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) sur une maison de 100 m², on commence par identifier la valeur locative cadastrale brute attribuée à cette propriété. Cette valeur fiscale, qui prend en compte la surface, la localisation et la nature du bien, est revalorisée chaque année selon les indices fiscaux pour corriger l'inflation.
Une fois cette base établie, la valeur est réduite de 50 % grâce à un abattement. Ce montant moitié abattu constitue la base imposable. Le taux appliqué, déterminé annuellement par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI), est ensuite multiplié par cette base pour aboutir au montant de la taxe due. Ce taux est souvent voté avant le 15 octobre pour l’année suivante, et peut différer selon les zones intra-communales.
Il est donc essentiel pour un propriétaire de maison de 100 m² de consulter la valeur locative cadastrale spécifique à son logement, visible sur le cadastre ou l’avis de taxe foncière, ainsi que le taux applicable dans sa commune afin d’obtenir un calcul précis.
La TEOM est une taxe locale annuelle indépendante de la quantité de déchets produits
La TEOM finance intégralement la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle est perçue de manière forfaitaire, sur une base estimative fiscale et non pas en fonction du volume réel de déchets produits par le logement. Ainsi, même si le propriétaire produit peu ou pas de déchets, la taxe reste exigible.
Cette taxe figure explicitement sur l’avis de taxe foncière et est due chaque année par le propriétaire, même si le logement est vacant ou inoccupé durant une partie ou la totalité de l’année. Le calcul et le recouvrement se font indépendamment du service rendu, à l’exception de certains territoires où une part incitative peut être instaurée pour encourager à réduire les déchets.
L’administration fiscale ne considère pas les usages réels ni le mode d’occupation du bien lors de la fixation de cette taxe, ce qui garantit une assiette stable et prévisible pour la collectivité locale.
Le propriétaire d’une maison de 100 m² récupère la TEOM auprès du locataire via les charges locatives
Le paiement initial et la récupération auprès du locataire
Lorsque le bien est loué, le propriétaire paie en premier lieu la TEOM à la collectivité. Il peut ensuite la récupérer auprès du locataire, en l’intégrant dans les provisions mensuelles sur charges en location vide ou au forfait de charges en location meublée.
La régularisation et le prorata temporis
En fin d’année ou au début de l’année suivante, la charge est régularisée en fonction du montant exact figurant sur l’avis de taxe foncière. Si le locataire n’a occupé le logement qu’une partie de l’année, la TEOM due est calculée au prorata temporis, c’est-à-dire selon le nombre de jours réels de présence dans le logement.
Les limites de la récupération et le délai de prescription
Si aucune provision de charges n’a été demandée pendant la location et que le bail est conclu sur la base d’un forfait charges, la TEOM ne peut être réclamée séparément. Par ailleurs, le propriétaire dispose d’un délai de trois ans à compter de la réception de l’avis d’imposition pour récupérer la TEOM auprès du locataire, conformément au délai de prescription applicable.
Les exonérations et réductions de TEOM restent exceptionnelles et encadrées
Les exonérations de TEOM sont rares et ne concernent pas les personnes bénéficiant d’aides sociales telles que l'ASPA, l'ASI ou l'AAH. Ces dernières restent redevables de la taxe.
En revanche, un propriétaire peut demander un allègement ou une exonération de la TEOM si le logement est resté inoccupé au moins trois mois dans l’année. Cette demande doit être déposée auprès du centre des finances publiques compétent et accompagnée des justificatifs attestant de l’inoccupation effective.
Des exonérations sont également possibles pour les biens immobiliers non desservis par le service de collecte des déchets, mais ces cas sont très spécifiques.
Enfin, cette demande doit être faite dans les délais prévus par les administrations fiscales pour être prise en compte et éviter un paiement intégral injustifié.
Les étapes pour calculer précisément la TEOM sur une maison de 100 m²
Pour un calcul rigoureux, il convient de suivre ces étapes :
- Consulter la valeur locative cadastrale brute correspondant à la maison de 100 m², accessible via le site du cadastre ou sur l’avis annuel de taxe foncière.
- Appliquer l'abattement de 50% à cette valeur brute pour obtenir la base imposable destinée au calcul de la TEOM.
- Se renseigner auprès de la mairie ou sur son site pour connaître le taux de TEOM en vigueur, qui peut varier selon la zone du territoire communal.
- Multiplier la base imposable (valeur locative moitié abattue) par le taux communal pour déterminer le montant annuel de la taxe.
- En cas de location, calculer la part récupérable au prorata temporis selon la durée d’occupation du locataire, et l’intégrer dans les provisions ou forfaits de charges.
- Déposer une demande d’exonération ou de réduction en cas de vacance prolongée, auprès du centre des finances publiques dans les délais impartis.
Cette démarche permet une estimation fiable du montant dû et facilite la gestion des charges locatives. Pour tout calcul précis, vérifier les paramètres actuels auprès des services fiscaux ou sur le site de votre commune reste indispensable.
Pour approfondir la compréhension des autres charges liées à la propriété, vous pouvez consulter par exemple notre guide sur les taxes et impôts à prévoir pour un premier achat immobilier.
