Offre, compromis, signature

De l'offre au compromis : la chronologie claire

Entre l'offre d'achat et la signature chez le notaire, chaque étape engage vos finances et votre calendrier. Suivez l'ordre recommandé pour sécuriser votre acquisition et éviter les retards.

1. Préparer l'offre : budget validé, plan de financement, délai de réalisation, conditions suspensives essentielles (obtention de prêt).
2. Négocier et formaliser : montant, délai de rétractation, prise en charge des travaux/diagnostics, calendrier de signature du compromis.
3. Signer le compromis : dépôt de garantie, mentions légales, annexes (diagnostics, règlement de copropriété, état daté, urbanisme).
4. Obtenir le financement : dépôt des dossiers banques/courtiers, assurance emprunteur, édition de l'offre de prêt.
5. Acte de vente : levée des conditions, paiement du prix et frais, remise des clés, attestation de propriété.

Rédiger une offre d'achat solide

Votre offre d'achat est un écrit daté et signé indiquant le prix proposé et la durée de validité. Elle peut être acceptée, refusée ou faire l'objet d'une contre-proposition.

Mentions utiles

• Identité des parties et bien visé (adresse, lots/numéros cadastraux si connus).
• Prix proposé, durée de validité (généralement 5 à 10 jours ouvrés).
• Conditions suspensives : obtention de prêt (montant, durée, taux max), absence de servitudes inconnues, diagnostics conformes.
• Calendrier indicatif : signature du compromis sous 2 à 4 semaines, acte authentique sous 2 à 3 mois.

Bonnes pratiques

• Adosser l'offre à un accord de principe bancaire ou une simulation réaliste.
• Argumenter le prix avec comparables et travaux chiffrés.
• Prévoir des délais réalistes pour le prêt et les pièces de copropriété.

Compromis de vente : points à vérifier

Le compromis fixe les obligations réciproques avant l'acte. Lisez chaque annexe et date clé.

Clauses et délais clés

• Délai de rétractation acheteur : 10 jours à compter du lendemain de la notification.
• Dépôt de garantie : 5 à 10 % du prix, séquestré (notaire/agent), déduit au jour de la vente.
• Condition suspensive de prêt : montant, taux maximal, durée, délai d'obtention (souvent 45 jours).
• Transfert des risques et charges : en général au jour de l'acte authentique.
• Servitudes et urbanisme : certificats d'urbanisme, droit de préemption, conformité.

Annexes usuelles

• Dossier de diagnostics techniques (amiante, DPE, plomb, électricité/gaz si requis, termites selon zones).
• Pour la copropriété : règlement, état descriptif de division, PV d'assemblées générales, pré-état/état daté, appels de fonds.
• Situation locative, surface loi Carrez (si copropriété), taxe foncière indicative.

Financement et conditions suspensives

La condition d'obtention de prêt vous protège si la banque refuse dans le délai prévu.

• Déposer au moins deux à trois demandes de prêt dans le délai.
• Conserver preuves d'envoi et réponses bancaires.
• Comparer assurance emprunteur et garanties pour optimiser le coût total.

En cas de refus dans les délais et conditions prévues, le dépôt de garantie est restitué.

Signature de l'acte authentique

Lorsque les conditions sont levées, le notaire fixe la date de signature.

• Avant l'acte : virement du prix et des frais de notaire, assurance habitation à effet le jour J, relevé des compteurs, visite de courtoisie.
• Jour J : lecture, vérifications d'identité et de financement, remise des clés et attestation de propriété.

Checklists pratiques

Offre et compromis

• Simulation de capacité d'emprunt et apport disponibles.
• Offre écrite avec conditions suspensives précises.
• Calendrier réaliste pour compromis et acte.
• Diagnostics et documents de copropriété consultés.

Avant l'acte authentique

• Offre de prêt éditée et acceptée (délai légal respecté).
• Assurance emprunteur et habitation en place.
• Fonds virés au notaire dans le délai indiqué.
• État des lieux/visite de courtoisie et relevés compteurs.