Planifier sa recherche: zones, critères et budget
Avant toute visite, cadrez votre projet: périmètre géographique, temps de trajet, type de bien, surface, nombre de pièces, étage/extérieur, travaux tolérés, et budget global (prix, frais de notaire, travaux, meubles, marges). Fixez un seuil d’alerte pour les charges de copropriété et la taxe foncière.
Checklist express
- Temps de trajet domicile-travail <= objectif (ex. 35 min)
- Nuisances acceptables (bruit, commerce en bas, axes routiers)
- Exposition prioritaire (séjour au sud/est)
- Performance énergétique minimale visée (étiquette D ou mieux si possible)
- Travaux: plafond budgété et postes exclus (élec complète, structure)
- Budget d’achat + frais + travaux compatible capacité d’emprunt
Alertes et outils
- Créez des alertes quotidiennes sur 2-3 portails et auprès d’agences locales.
- Préparez un dossier d’emprunteur (pièces, attestation de financement) pour accélérer l’offre.
- Utilisez un tableur de comparaison: adresse, prix/m², charges, DPE, travaux, atouts/risques.
Analyser les annonces et détecter les signaux
Une annonce claire précise surface Carrez/habitable, étage, ascenseur, charges/mensuelles, DPE/GES, chauffage, date des gros travaux de copropriété, taxe foncière et visuels non retouchés. Méfiez-vous des formulations floues.
Points à vérifier avant d’appeler
- DPE et étiquette: coûts de chauffage, contraintes locations futures
- Charges: incluent-elles chauffage/eau? pics récents?
- Travaux: électricité aux normes, menuiseries, toiture/PPB (parties communes)
- Environnement: orientation, vis-à-vis, bruit, commerces, écoles, transports
Questions à poser à l’agent/propriétaire
- Motif de vente et durée sur le marché
- Montant de la taxe foncière et charges moyennes
- Derniers appels de fonds/travaux votés (ravalement, toiture, ascenseur)
- Type de chauffage et estimations de conso
- Niveau d’isolation et fenêtres
Préparer et optimiser ses visites
Regroupez les visites sur une même zone et crénez 45 à 60 minutes par bien. Apportez mètre laser, testeur de prises, niveau, lampe, bille pour vérifier les pentes. Prévoyez une seconde visite à un autre moment de la journée.
Parcours de visite
- Extérieur et parties communes: toiture, façades, humidité, boîtes aux lettres, propreté
- Orientation et luminosité: heures d’ensoleillement, masques proches
- Structure et pathologies visibles: fissures (obliques/verticales), odeur d’humidité, taches
- Réseaux: tableau électrique (disjoncteur différentiel), prises terre, plomberie (pression, fuites), évacuations
- Ouvertures et isolation: fenêtres (double vitrage), joints, volets
- Chauffage et eau chaude: type, âge des équipements, entretien
- Bruit: ouvrir/fermer fenêtres, écouter murs mitoyens
Mesures utiles
- Surface des pièces clés (séjour, chambres), hauteur sous plafond
- Placards et rangements, largeur d’escaliers/portes pour meubles
- Balcon/terrasse: usage, règlements, charges additionnelles
Évaluer travaux et coûts annexes
Estimez rapidement les postes majeurs pour ajuster votre offre. Priorisez sécurité et gros entretien.
Ordres de grandeur indicatifs
- Électricité: remise aux normes complète: impact important sur budget
- Menuiseries: remplacement fenêtres selon dimensions et matériaux
- Chauffage: chaudière individuelle vs PAC/poêle selon contexte
- Isolation combles/toiture: économies d’énergie et confort
- Salle de bains/cuisine: frais variables selon gamme
- Peinture/sols: coût au m² selon état et matériaux
Ajoutez: frais de notaire, éventuels diagnostics complémentaires, déménagement, ameublement, imprévus (5 à 10%).
Comparer, décider et préparer l’offre
Après chaque visite, complétez une fiche standardisée. Notez atouts, défauts, travaux, bruit, luminosité, charges, copropriété/quartier.
Méthode de scoring simple
- Emplacement (30%), État/travaux (25%), Prix/coût global (25%), Luminosité/bruit (10%), Copro/charges (10%)
Construire l’offre
- Basez-vous sur prix/m² de biens comparables récents dans la rue/quartier
- Intégrez le coût des travaux indispensables dans votre ligne rouge
- Préparez justificatifs: attestation de financement, calendrier de conditions suspensives
En cas de concurrence, soignez la réactivité, la complétude du dossier et les délais proposés.
